Najważniejsze informacje w skrócie: 

• Choć sprzedaż mieszkań rośnie, to rośnie także liczba niesprzedanych mieszkań wprowadzonych na rynek przez deweloperów
• Najwięcej niesprzedanych mieszkań mają deweloperzy w Łodzi, Katowicach, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu
• Eksperci globalnej firmy doradczej JLL uważają, że sytuacja ta grozi deweloperom utratą płynności

Sprzedaż rośnie, liczba niesprzedanych mieszkań też

W Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, a przede wszystkim w Łodzi i Katowicach gwałtownie wzrosła liczba mieszkań, które nie znalazły nabywców - wynika z raportu firmy JLL. W ocenie ekspertów taka sytuacja oznacza, że część firm deweloperskich może mieć kłopoty z utrzymaniem płynności finansowej.

Sprzedaż nowych mieszkań w IV kwartale 2025 r. była najlepsza w całym ubiegłym roku i lepsza niż w I kwartale 2024 r., jeśli w statystykach nie uwzględni się transakcji finansowanych w programie "Bezpieczny Kredyt 2 proc.". W porównaniu do sytuacji sprzed roku, kwartalna sprzedaż wzrosła na siedmiu największych rynkach o 14,6 proc. 

Jak zauważyli eksperci JLL, obecne wyniki są porównywalne z tymi w roku 2014, choć daleko im do tych z czasów mieszkaniowego boomu w latach 2016-2019 czy 2021. Sytuacja deweloperów powinna jednak wyglądać dobrze, jednak jest tutaj jedno "ale". 

Liczba lokali wprowadzonych na rynek była w większości miast zbliżona do liczby sprzedanych mieszkań. W IV kwartale ub.r. oferta na siedmiu największych rynkach wzrosła o 5,5%. kwartał do kwartału, osiągając rekordowy poziom 69,9 tys.

Wzrost ten wynika w dużym stopniu ze szczególnie dużej liczby lokali wprowadzonych na rynek w Łodzi. Deweloperzy w tym mieście byli odpowiedzialni za ponad 58 proc. całkowitego wzrostu wielkości oferty w grupie siedmiu największych miast. Jedynie w Warszawie wielkości oferty są dalekie od rekordowych poziomów.

Eksperci zwrócili natomiast uwagę na niepokojąco wysoką - w ich ocenie - liczbę niesprzedanych gotowych mieszkań, która na siedmiu rynkach wzrosła skokowo w ciągu kwartału o 46%., do ponad 14 tys.

Szczególnie dużo czekających na nabywców lokali jest w Krakowie, Poznaniu i Łodzi - stanowią tam one od 43 do 46 proc. rocznej sprzedaży. W Katowicach odsetek ten jest jeszcze wyższy i wynosi 75 proc. Dane te mogą budzić obawę o płynność finansową części firm deweloperskich. Zależy ona bowiem od tego, ile mieszkań uda im się sprzedać. 

📉 Jak wynegocjować 50-80 tys. zł?

Deweloperom grozi brak płynności. Wykorzystaj to! Twój argument gotówkowy jest teraz kluczowy.

🏠 Szukaj "gotowców"

Celuj w pulę ok. 14 tys. mieszkań już oddanych do użytkowania.

Deweloper płaci za nie co miesiąc czynsz i podatki.

Presja kosztów

Sprzedający znacznie chętniej zejdzie z ceny, byle tylko pozbyć się stałego kosztu utrzymania pustostanu.

🎁 Licytuj dodatki

Zamiast walczyć o cenę za m², zażądaj gratisów.

Oszczędność 60-90 tys. zł

Komórka lokatorska i dwa miejsca postojowe w dużym mieście są warte fortunę. Dla dewelopera to mniejszy "ból" niż obniżenie ceny transakcyjnej (ważne dla banków).

📊 Sprawdź raporty giełdowe

Jeśli deweloper jest spółką giełdową, prześwietl jego raport kwartalny.

Widzisz dużo gotowych lokali i mało gotówki? To Twoja szansa.

Koniec kwartału = Okazja

Handlowcy będą pod ścianą, by "domknąć plan sprzedażowy" i poprawić wyniki przed publikacją.

- Relacja oferty do sprzedaży pokazuje duże zróżnicowanie rynków. Tak jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji zbliżonej do równowagi popytu i podaży. Poprawiła się nieco sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy utrzymaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału obecna oferta wyprzedałaby się szybciej niż w półtora roku. Trudniejszą sytuację mają deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to ok. siedmiu kwartałów. Jeszcze słabsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi -gdzie wyprzedaż trwałaby ok. dziewięciu kwartałów. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co oznacza prawie 4 lata teoretycznego czasu wyprzedaży oferty - stwierdzili autorzy raportu.

W przypadku cen mieszkań sprzedanych, w porównaniu z poprzednim kwartałem widać więcej spadków niż stabilizacji, przy czym brak spadków ma miejsce tam, gdzie nie ma nadwyżki podaży: w Warszawie i w Trójmieście. Ceny mieszkań sprzedanych w relacji kwartał do kwartału spadły we Wrocławiu (o 4,4%), Krakowie i Poznaniu (o 2,7%), a w pozostałych miastach można mówić o stabilizacji.

W relacji rok do roku duży wzrost miał miejsce tylko w Warszawie (7,7%), o małym wzroście można mówić w Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach; w Poznaniu zanotowano spadek o 3,6%, a na pozostałych rynkach widać stagnację. Przy tym - jak zauważyli autorzy - na wynik Warszawy wpływ mogła mieć wprowadzona na rynek duża pula drogich lokali w najdroższych dzielnicach.

- W nadchodzących kwartałach można spodziewać się dalszych promocji cenowych i działań mających na celu sprzedaż rosnącej w ostatnim czasie oferty. Kluczowym czynnikiem dla całego rynku pozostanie to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – spodziewane kolejne obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc deweloperom w poradzeniu sobie z nadpodażą na części z rynków. Bez takiego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą zmuszeniu do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej - prognozują eksperci.

Deweloperzy, przynajmniej niektórzy, już odczuwają presję finansową. I to pomimo faktu, że sprzedaż mieszkań dzięki obniżkom stóp rośnie. Dużo niesprzedanych mieszkań, to dużo środków "uwięzionych" w betonie. A gotowe budynki trzeba ogrzać, opłacić podatki za posiadany grunt i lokale czy także opłacić koszty ochrony. 

Presja na deweloperów to świetna okazja - jeżeli umiesz negocjować

Duża liczba niesprzedanych mieszkań to w teorii czas, w którym ceny powinny szybko spadać. Ale, jak widać wyżej, spadki nie są duże. Przynajmniej, jeżeli chodzi o ceny ofertowe. Deweloperzy bronią się bowiem, jak tylko mogą, przed formalnymi obniżkami cen. 

W zamian jednak można negocjować ceny transakcyjne albo korzystać z dawno niewidzianych promocji. Deweloperzy kuszą na różne sposoby. Np. wykończeniem "pod klucz" w cenie czy miejscem w garażu podziemnym w cenie mieszkania. Niekiedy przestają doliczać do ceny  powierzchnię loggii czy balkonu, a komórka lokatorska nagle może być w cenie lokalu. 

Dobrze negocjujący klienci mogą jednak liczyć także na "urwanie" coś z ceny. Niekiedy udaje się zbić cenę o 5 do 8%, co może przynieść kwotowo duże oszczędności. Można także liczyć, że koszt aktu notarialnego deweloper weźmie na siebie. 

Czytaj także: 

• Ceny mieszkań biją rekordy. UE szykuje interwencję. Co zmieni plan Jorgensena?
• Płacisz za grzanie mebli, a nie domu? 5 błędów, które rujnują twój portfel zimą 2026
• Polska liderem cen i drogich kredytów. Tak wygląda rynek mieszkań

Źródło: PAP/Andrzej Mandel