Najważniejsze informacje w skrócie:

• We Wrocławiu, Gdańsku i Warszawie mieszkania z rynku wtórnego są średnio o ponad 50% droższe niż w gminach aglomeracyjnych.
• Eksperci wskazują, że decydując się na wyprowadzkę, kupujący zyskują większy metraż i niższe ceny, ale często płacą za to czasem spędzonym na dojazdach do pracy.
• Zupełnie inne reguły rządzą rynkiem domów – w ich przypadku lokalizacja w samym mieście schodzi na dalszy plan, a w niektórych regionach przedmieścia okazują się wręcz droższe od głównych metropolii.

Według najnowszego raportu „To my. Lokalnie 2026”, przygotowanego przez portal Nieruchomosci-online.pl we współpracy z Instytutem Rozwoju Miast i Regionów, w pierwszym kwartale roku kupujący mieszkania musieli zmierzyć się z ogromnymi dysproporcjami cenowymi. Analiza ofert z 10 największych miast w Polsce wyraźnie pokazuje, że przepaść między stolicami województw a gminami podmiejskimi jest bardzo głęboka.

Najbardziej uderzający rozjazd średnich stawek odnotowano we Wrocławiu, gdzie za mieszkanie w granicach miasta trzeba zapłacić o 56% więcej niż na przedmieściach. Tuż za nim uplasowały się Gdańsk (różnica 55%) oraz Warszawa (53%). Znaczący dystans dzieli również centra i peryferia w Krakowie (48%), Bydgoszczy (41%) i Poznaniu (40%). Nieco mniejsze, choć zauważalne różnice występują w Białymstoku (32%), Łodzi (26%) i Szczecinie (25%), a zestawienie zamyka Lublin z wynikiem na poziomie 19%.

– Różnice cenowe między głównymi miastami a otaczającymi je gminami są efektem różnych nakładających się na siebie zjawisk. Przede wszystkim w największych miastach skupiają się miejsca pracy, uczelnie, usługi, komunikacja miejska, czyli wszystko to, co ułatwia codzienne życie i za co po prostu się dopłaca. Poza tym dobrze zlokalizowane mieszkania są tam też coraz trudniej dostępne, dlatego ceny utrzymują się na bardzo wysokim poziomie - wyjaśnił Rafał Bieńkowski, PR manager w Nieruchomosci-online.pl

To zjawisko zmusza poszukujących własnego „M” do poszukiwania trudnych kompromisów. Nierzadko stają oni przed wyborem: kupić małe i drogie mieszkanie blisko codziennych obowiązków, czy zdecydować się na wyraźnie tańszy, ale większy lokal poza miastem, akceptując uciążliwe dojazdy. Dla wielu osób o ograniczonych możliwościach finansowych, mieszkanie pod miastem nie jest wcale wolnym wyborem, lecz ekonomiczną koniecznością.

Tym bardziej, że średnie wartości procentowe nie ukazują pełnego obrazu sytuacji rynkowej. W Warszawie, gdzie za metr kwadratowy z rynku wtórnego średnio płaci się 17,9 tys. zł, lokale są droższe od tych podmiejskich od 40 do 77% w zależności od konkretnego kierunku. Przykładowo, zestawienie stołecznych stawek z cenami w Legionowie lub Markach (11,3 tys. zł/mkw.) daje różnicę na poziomie około 60%, a w przypadku Radzymina (10,1 tys. zł/mkw.) przekracza ona 70%.

Ekstremalne dysproporcje widać we Wrocławiu (13,4 tys. zł/mkw.) – stolica Dolnego Śląska jest o 81% droższa niż gmina Brzeg Dolny (7,4 tys. zł/mkw.) i aż o ponad 140% droższa niż gmina Wołów (5,5 tys. zł/mkw.). Duże różnice maksymalne odnotowano również m.in. na Pomorzu (Gdańsk – 90%), w Wielkopolsce (Poznań – 75%) oraz na Podlasiu (Białystok – 74%).

Na rynku domów własna działka wygrywa z miastem

Sytuacja ulega jednak całkowitemu odwróceniu, gdy przyjrzymy się rynkowi wtórnemu domów jednorodzinnych. W tym segmencie przewaga głównych ośrodków wyraźnie maleje, a niekiedy wręcz całkowicie znika.

– W kategorii domów jednorodzinnych relacja między głównym miastem a gminami aglomeracji wygląda już inaczej niż w przypadku mieszkań. Przewaga cenowa miasta nadal jest widoczna, ale zwykle okazuje się mniejsza, a w części regionów niemal się zaciera. Na rynku domów sama lokalizacja w granicach miasta nie daje już tak silnej przewagi cenowej jak przy mieszkaniach. Kupujący częściej patrzą tu na przestrzeń, działkę i komfort życia, dlatego gminy aglomeracji bywają nie tylko konkurencyjne, ale w niektórych przypadkach również droższe od głównego miasta – podkreślił Rafał Bieńkowski.

W ujęciu statystycznym największą różnicę w cenach domów widać jeszcze w Krakowie (11 tys. zł/mkw.), gdzie wyceny są o 45% wyższe niż w sąsiadujących gminach, oraz w Gdańsku (drożej o 40%). W pozostałych metropoliach dysproporcja ta szybko jednak topnieje.

W Białymstoku wynosi 36%, we Wrocławiu 22%, w Poznaniu 19%, a w Warszawie – w której średnia cena metra to 10,9 tys. zł – zaledwie 16%. W Bydgoszczy to już zaledwie 4% różnicy, z kolei w Lublinie, przy średniej stawce wynoszącej 7 tys. zł za metr kwadratowy, różnice cenowe między miastem a przedmieściami w zasadzie nie istnieją. Wyjątkiem na mapie Polski jest Szczecin, gdzie role całkowicie się odwróciły – domy na terenie miasta są tam średnio o 3% tańsze niż nieruchomości zlokalizowane w okolicznych, wianuszkowych gminach aglomeracji.

Czytaj także: 

• Kawa nie przestaje drożeć. Były podwyżki o 30%, teraz będą o 8%
• Uwaga na te kawy. Polacy mogą nie wiedzieć, co naprawdę piją
• Odwiedziłem sklep-widmo Dino. Tak wygląda dziś

Źródło: nieruchomosci-online.pl/Michał Tomaszkiewicz