Rynek nieruchomości może zaskoczyć inwestorów. Ale inwestować warto też w nowe fundusze

Posłuchaj

To jest zrozumiałe, że klienci banków wycofują z nich nisko oprocentowane depozyty i inwestują w mieszkania pod wynajem, spodziewając się wyższej stopy zwrotu – uważa gość Jedynki Piotr Michalecki z Lion's Banku. (Robert Lidke, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)

Dodaj do playlisty

Dodaj do playlisty

Mamy ciągle deflację, główna stopa NBP to już tylko 1,5 proc., oprocentowanie lokat w bankach jest na podobnym, czasami minimalnie wyższym poziomie, na giełdzie w Warszawie ciągle spadki  i... tylko deweloperzy się cieszą, bo coraz więcej Polaków kupuje mieszkania za gotówkę.

Może więc, zamiast oszczędzać w banku, lepiej zainwestować w mieszkanie? Na pewno warto rozważyć tego rodzaju inwestycję, szczególnie przy dzisiejszych stopach procentowych. 

– I gdy lokaty w Polsce zapewniają co najwyżej 2–2,5 proc. w skali roku. Natomiast jeśli chodzi o rynek mieszkań, nieruchomości, to na wynajmie mieszkania można zarobić od 4 do 6 proc. w skali roku. A na lokalach użytkowych stopa zwrotu może być nawet wyższa, od 7 do 8 proc. – wyjaśnia gość Jedynki Piotr Michalecki z Lion's Banku.

Dlatego klienci banków wycofują z nich niskooprocentowane depozyty i inwestują w mieszkania pod wynajem, spodziewając się wyższej stopy zwrotu. 

Bezpieczne banki jednak wygrywają

Od lutego do czerwca wartość depozytów w złotych, o okresie do 2 lat, zmniejszyła się o prawie 6 mld złotych, ale w sumie w bankach mamy teraz więcej pieniędzy niż poprzednio. Dlaczego tak się dzieje?

– Gdyby popatrzeć na wszystkie koszty z tym związane, np. tzw. podatek Belki, to rzeczywiście dzisiaj z depozytu klient otrzymuje 1–1, 5 proc., i to nie jest atrakcyjne. Może liczyć, że na rynku kapitałowym, czyli w funduszach inwestycyjnych otrzyma więcej. Ale bezpieczeństwo jest tutaj na tyle ważne, że jednak depozyty rosną – wyjaśnia Mieczysław Groszek wiceprezes Związku Banków Polskich.

Podobnego zdania jest Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus, który dodaje, że wielu Polaków nie ma też alternatywy, w innym inwestowaniu, innym oszczędzaniu. 

– Zraziliśmy się do funduszy inwestycyjnych kilka lat temu, kiedy wiele osób straciło pieniądze, inwestując w nieodpowiednim momencie.  Stąd też obawa przed funduszami jest dosyć duża. Wiele osób ceni sobie jednak to bezpieczeństwo i dlatego takiego masowego odejścia od lokat bankowych jednak nie obserwujemy – dodaje analityk.

Oprócz depozytów są jeszcze obligacje

Czy rzeczywiście osoby, które nie mają zbyt dużo nadwyżek finansowych, a cenią sobie bezpieczeństwo inwestowanych środków – są skazane na oszczędzanie tylko w bankach?

– Pośrednio tak, aczkolwiek tutaj mamy na tyle rozwinięty rynek finansowy, że są jednak inne możliwości lokowania środków. Choć nie da się ich porównać, jeśli chodzi o bezpieczeństwo z lokatą bankową, gdzie mamy zabezpieczenie Bankowego Funduszu Gwarancyjnego do 100 tys. euro. Natomiast jest np. możliwość lokowania środków w obligacje, nie tylko Skarbu Państwa, których stopa zwrotu wynosi ok. 2 proc. Warto też spojrzeć na obligacje korporacyjne, gdzie ryzyko zależy m.in. od tego kto jest emitentem takich obligacji. Ale można na rynku GPW Catalyst znaleźć obligacje bardzo bezpieczne, ze stopą zwrotu w wysokości 3–4 proc. – zauważa Piotr Michalecki.

Najwyższe oprocentowanie obligacji korporacyjnych dochodzi nawet do 8–9 proc., ale tu już trzeba uważać. Im większe bowiem oprocentowanie, tym większe ryzyko. 

Dynamiczny rynek nieruchomości może zaskoczyć inwestorów

Widać ruch na rynku mieszkaniowym, Polacy kupują coraz więcej mieszkań za gotówkę. Według danych GUS tylko w pierwszym półroczu tego roku deweloperzy  rozpoczęli budowę ponad 40 tys. nowych mieszkań. To więcej niż przed kryzysem. Wtedy to było 35 tys. mieszkań. Czyli jest zarówno duży popyt, jak i podaż.

– Popyt wywołany jest m.in. przez niskie stopy procentowe, przez łatwiejszy dostęp do kredytów, także program Mieszkanie dla Młodych w jakiś sposób napędza tę koniunkturę. Ale pojawia się wątpliwość, czy nie jesteśmy w okolicach jakiejś bańki na tym rynku? – komentuje Piotr Michalecki z Lion's Banku.

Na mieszkaniu jednak, co ma olbrzymie znaczenie przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych – nie można „całkowicie stracić”, jak to się zdarza czasem przy inwestycjach typowo finansowych.

– Mieszkanie jest o tyle bezpieczniejszą formą inwestowania, że w najgorszym wypadku – mamy to mieszkanie. Czy kupimy trochę taniej, czy trochę drożej, ale jeśli jesteśmy w stanie je wynająć, to te 4–5 proc. w dużych aglomeracjach jesteśmy w stanie osiągnąć – tłumaczy gość radiowej Jedynki.

Mieszkanie z kredytem też opłacalne

Według danych Narodowego Banku Polskiego,  w największych miastach Polski, w ostatnim czasie ponad 60 proc. mieszkań było sprzedawanych za zgromadzone oszczędności, a nie na kredyt. 

Część osób może jednak pomyśleć o zakupie nieruchomości, wycofując swoje środki z lokat czy z giełdy, ale jeśli okaże się, że to za mało, będą chciały zaciągnąć kredyt. Kiedy taka inwestycja w mieszkanie, kupione częściowo za kredyt, zwróci się? Jakie jest typowe oprocentowanie kredytu? 

– To jest LIBOR plus ok. 1,5 proc.,  jednak należy pamiętać o ryzyku polegającym na tym, że dzisiaj mamy niskie stopy procentowe. Zwłaszcza, że na świecie, w Stanach Zjednoczonych mówi się otwarcie o podwyżkach stóp procentowych, co będzie miało z pewnością przełożenie na resztę krajów. Więc jeżeli dzisiaj mamy w Polsce historyczne stopy procentowe, na niskich poziomach i one zaczną się za jakiś czas podnosić, to może się okazać, że dzisiejsza rata, jak najbardziej akceptowalna,  będzie dla nas zbyt duża i wtedy mogą być problemy – ocenia Piotr Michalecki.

Ale jednak rata za kredyt może być np. 2 razy mniejsza niż kwota uzyskana za wynajem zakupionego mieszkania.

– Przy idealnym założeniu tak będzie. Ale trzeba też policzyć, jaki będzie negatywny scenariusz. Bo może być problem np. z wynajęciem mieszkania, ceny najmu mogą spaść, czynsze mogą wzrosnąć. To wszystko trzeba skalkulować – radzi gość Jedynki.

W Polsce nie ma jeszcze takich funduszy, które by zbierały środki od inwestorów i inwestowały w budowę domów czy mieszkań pod wynajem, a inwestorzy dostawaliby zwrot kapitału z tego tytułu, że ich udziały w tych mieszkaniach przynoszą zwrot z zysku z wynajmu.

– W tej chwili jeszcze nie ma takich możliwości, aczkolwiek na świecie już takie fundusze istnieją. I zapewne także u nas takie niedługo się pojawią – dodaje Michalecki.

Inne formy inwestowania: giełda...

Jeśli jednak nie mamy na tyle dużych środków, by inwestować w nieruchomości, to o czym warto pomyśleć, co wybrać? Cały czas na pewno kusi giełda, choć w Warszawie, w odróżnieniu od Zachodu, mamy ciągłe spadki.

– Szczególnie dotyczy to wskaźnika WIG 20, ponieważ jest obciążony akcjami banków, a banki są ostatnio w niełasce. Ale jest też sporo ciekawych małych i średnich spółek, które przyniosły bardzo dobre stopy zwrotu – wylicza Piotr Michalecki.

Można więc samodzielnie inwestować na GPW, ale trzeba się na tym przede wszystkim znać, mieć czas na zdobywanie informacji, a ponadto nie ma już takich dużych ofert prywatyzacyjnych.

– Giełda w Warszawie przechodzi teraz trudne dni. Jednym z powodów jest przeniesienie środków z OFE do ZUS, ponieważ te pieniądze częściowo odeszły z giełdy, ale brakuje też jakiegoś konkretnego trendu, co powoduje z kolei odpływ indywidualnych inwestorów – wylicza gość Polskiego Radia 24 Paweł Majtkowski z Centrum Finansów Aviva.

Z drugiej strony, jak często się mówi, jeśli tak mało osób gra na giełdzie, to może właśnie teraz warto, bo może jest więcej ciekawych możliwości. Ale to już raczej dla osób lubiących ryzyko.

... i fundusze 

Można też zainwestować w fundusze, ale tutaj może warto unikać takich klasycznych, otwartych funduszy akcji, gdyż nie są one zbyt atrakcyjne, obligacji również, bo w perspektywie mamy podwyżki stóp procentowych.

– Jednak pojawiło się ostatnio na rynku sporo tzw. funduszy absolutnej stopy zwrotu, które mają zarabiać i w dobrych, i gorszych czasach koniunktury giełdowej – zauważa gość Jedynki.

A jak dodaje Paweł Majtkowski z Centrum Finansów Aviva, fundusze absolutnej stopy zwrotu inwestują bez jednej, ściśle określonej strategii.

– Starają się one w danym momencie wybierać to, co dla zarządzających danym funduszem jest najbardziej atrakcyjne i wydaje się przynosić najwyższe zyski – tłumaczy gość Polskiego Radia 24.

Ostatnio bardzo modne stało się także inwestowanie w fundusze wierzytelności. Czyli można zainwestować w fundusz, który swoje środki lokuje w zakup długu, a więc wierzytelności. Zwroty mogą tu wynosić od 1 do 1,5 proc. w skali miesiąca.

Najprostsze inwestowanie czyli rachunek oszczędnościowy…

Można też po prostu trzymać pieniądze na rachunku oszczędnościowym w banku, zamiast na ROR. Polacy są bardzo przyzwyczajeni do trzymania pieniędzy w bankach. Cenią sobie bezpieczeństwo, które idzie za tym rozwiązaniem. Ale wielu szuka też alternatyw.

– Rozwiązaniem jest m.in. rachunek oszczędnościowy i lokaty bankowe. Z konta możemy w dowolnym momencie wypłacać w dowolnym momencie bez straty odsetek. A z drugiej strony te odsetki są zbliżone do tych, które możemy otrzymać na lokacie. Najlepsze konta mają oprocentowanie na poziomie 2 proc., a ROR ma oprocentowanie na poziomie 0,1 proc., warto więc trzymać nawet krótko środki na rachunku oszczędnościowym, zwłaszcza, że przelewać te środki można niemal bezkosztowo. Jednak trzeba przyjrzeć się wszystkim opłatom za prowadzenie takiego konta – zachęca gość PR 24.

… i lokaty jednak też zachęcają

Lokaty mają sporo zalet, nie ma tam opłat za zarządzanie, a w sytuacji deflacji nawet niewielki zysk nominalny, realnie przynosi korzyści.

– Oczywiście zawsze musimy odnosić oprocentowanie do inflacji, czy w tym wypadku u nas w kraju – do deflacji. Jednak zdecydowanie mamy obecnie najniższe stopy procentowe w historii nowoczesnej Polski. I też do lokat oprocentowanych na 6–10 proc. raczej długo nie wrócimy. Choć prawdopodobnie w przyszłym roku stopy procentowe zaczną rosnąć – ocenia Paweł Majtkowski.

Najrozsądniej jednak jest inwestować długo-, średnio- i krótkoterminowo. – A każdą inwestycję trzeba rozpatrzeć w trzech aspektach: bezpieczeństwa, płynności i zysku. Jeżeli tak je przeanalizujemy i podzielimy w naszym portfelu na różne okresy inwestowania, to powinniśmy osiągnąć sukces – uważa Piotr Michalecki.

Robert Lidke, Sylwia Zadrożna, Błażej Prośniewski, Małgorzata Byrska