Trzy filary bezpiecznego finansowania hipotecznego: listy zastawne, kasy budowlane i banki komercyjne

Posłuchaj

Rozwój budownictwa mieszkaniowego w Polsce potrzebuje stabilnych rozwiązań systemowych pozwalających oszczędzać długoterminowo na mieszkanie własne czy wynajmowane – wyjaśnia gość Jedynki Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy ZBP. (Sylwia Zadrożna, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)

Dodaj do playlisty

Dodaj do playlisty

Od 1 listopada bieżącego roku do końca lutego przyszłego roku Towarzystwa Budownictwa Społecznego, spółdzielnie i spółki gminne mogą się ubiegać o dofinansowanie w ramach rządowego programu wsparcia budowy mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu. Mają one być przeznaczone dla gospodarstw domowych o średnich dochodach, w szczególności dla osób wychowujących dzieci, czyli tych, których nie stać na wynajem mieszkania lub zaciągnięcie kredytu hipotecznego na jego zakup, nawet w programie MdM.

Potrzeba od 1,5 do 2 mln mieszkań

Czynsz w tych nowych mieszkaniach na wynajem ma być niższy od rynkowego średnio o mniej więcej 40 procent. Czy to może być skuteczne narzędzie w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych Polaków?

– Luki wynikającej z braku mieszkań na wynajem ten program nie wypełni, choćby ze względu na skalę, która została przyjęta, czyli 30 tys. mieszkań, w programie 10-letnim, czyli po 3 tys. mieszkań rocznie. To nawet nie jest kropla w morzu potrzeb, które szacuje się na poziomie od 1,5 do 2 mln mieszkań, które są niezbędne do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych polskich rodzin. Nie bez kozery kilka lat temu w programie PiS mówiło się o 3 mln mieszkań, i to też nie byłoby zbyt wiele. I pozwoliłoby to też rozładować wiele konfliktów rodzinnych. A także pozwoliłoby na przyjęcie takich imigrantów, których chcielibyśmy pozyskać – wyjaśnia gość Jedynki Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich.

– Ponieważ starzejemy się jako społeczeństwo, i potrzebujemy zasilenia osobami, które przyjechałyby do Polski i byłyby gotowe podjąć pracę, by razem z nami budować nasze PKB – dodaje ekspert ZBP.

Zdaniem Marka Wielgo, dziennikarza Gazety Wyborczej i serwisu wyborcza.biz, na pewno czynszówki powinny być priorytetem. – Bo jest i kwestia niskich zarobków Polaków, i potrzeba zwiększenia mobilności – uważa gość Polskiego Radia 24.

Nietrafione programy: Mieszkanie dla Młodych, Rodzina na Swoim

Mieszkań będzie za mało, ale nawet tyle jest bardzo potrzebne.

– Mieszkań czynszowych, o umiarkowanym czynszu jest w Polsce zbyt mało, a praktycznie ich nie ma. Ponieważ te, które są w zasobach gminnych czy komunalnych, są raczej „dziedziczone”, nie są one w dyspozycji gmin. Można powiedzieć, że jest tutaj pełna posucha, jeśli chodzi o ten obszar – ocenia Jacek Furga.

Dodatkowo niedobrze jest również z adresowaniem programów mieszkaniowych. To jest takie adresowanie życzeniowe. Program mieszkań np. z Funduszu Mieszkań na Wynajem, już realizowanego przez BGK, wcale nie trafia do tych, dla których był utworzony. Również MdM, który miał wspierać rodziny z licznym potomstwem, a w praktyce rodziny tylko z 1 dzieckiem stanowiły ok. 25 proc. ogółu udzielonych kredytów.

– Podobnie jest z deklaracjami, że te nowe czynsze będą o 40 proc. tańsze. Również w programie Mieszkań na Wynajem czynsze miły być o 10–15 proc. tańsze od rynkowych, a okazuje się, że rynek ma swoje prawa, towar kosztuje, wybudowanie mieszkań kosztuje, i żeby chociaż odtwarzać tę wartość, nie dekapitalizować tej substancji, to te koszty muszą być ponoszone – komentuje gość Jedynki.

Do tej pory, jak widać, programy rządowe częściej wspierały kupowanie mieszkania na własność poprzez kredyt.

– Program BGK to 4,5 mld zł akcji kredytowej w ciągu 10 lat, dofinansowanie w wysokości 680 mln zł z budżetu państwa, maksymalnie ok. 750 mln zł. Kredyt będzie preferencyjny dla TBS-ów, spółdzielni, a budżet państwa będzie dopłacał BGK marżę. I dzięki temu kredyt będzie tani. BGK jednocześnie deklaruje, że może zwiększyć akcję kredytową, czyli tych mieszkań mogłoby powstawać znacznie więcej, pod warunkiem, że w budżecie państwa znajdzie się znacznie więcej pieniędzy na ten cel – wylicza Marek Wielgo.

Bariery kosztowe: partycypacja, wkład własny

Mieszkania czynszowe faktycznie będą tańsze, ale trzeba też pamiętać o kosztach tak zwanej partycypacji.

– TBS-y mają budować mieszkania na wynajem, i ten wynajem ma być tańszy niż rynkowy. Jeśli chodzi np. o Warszawę, to 2-pokojowe mieszkanie na rynku można wynająć za 2,5 tys. zł, a w nowym TBS-ie ma to wynieść połowę tej kwoty, 1200–1300 zł. Jest to faktycznie duża różnica, tylko żeby do takiego TBS-u się zapisać, trzeba 25 proc. kosztów budowy wpłacić jako partycypacja. Dopiero później uzyskuje się prawo do wynajmu po niższym czynszu – tłumaczy Bartosz Turek z Lion's Banku.

Czyli jest to bariera dla wielu rodzin.

– Jest to bariera. Bo jeśli wymóg partycypacji wynosi 20 czy 30 proc., to pamiętajmy, że obecnie przy udzielaniu kredytów hipotecznych banki już mają problem z klientami, który powinni się wykazać, zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, wkładem własnym na poziomie 10 proc., a za chwilę ma to być 15 proc. – dodaje Jacek Furga.

Także deweloperzy mówią, że jeszcze niedawno opłata rezerwacyjna na poziomie 5 proc. przy zamawianiu mieszkania na rynku pierwotnym, nie stanowiła dla klientów problemu. A dzisiaj przychodzą klienci i chcą kupić mieszkanie np. za 200–300 tys. zł i mają problem z wyłożeniem 5 proc. zaliczki na poczet podpisania umowy wstępnej.

– Dlatego ten fundusz partycypacyjny na poziomie 20–30 proc. to jest naprawdę wyzwanie. I to nie jest wyzwanie dla osób o niskich i średnich dochodach – podkreśla ekspert ZBP.

Zamiast programów – stabilny system

Jak więc poprawiać sytuację, jeśli chodzi o nasze potrzeby mieszkaniowe? Bowiem w Polsce brakuje nawet około 2 milionów mieszkań.

– Potrzeby są ogromne i nie da się tego problemu rozwiązać „z dziś na jutro”. To jest problem każdego kolejnego rządu. Na początku się zajmujemy innymi sprawami, a potem się okazuje, że jest już za późno, żeby uruchomić systemowe rozwiązanie. Te programy, które oferowały ostatnie rządy koalicji, to były programy akcyjne. Rodzina na Swoim, MdM czy inne – to były programy z góry uruchamiane na określony czas, i potem były wygaszane – zwraca uwagę Jacek Furga.

Bowiem w mieszkalnictwie potrzeba systemowego rozwiązania, bo warunkiem jego rozwoju jest stabilność rozwiązań. Zarówno dla deweloperów, dla banków finansujących, jak i dla nabywców. Wszyscy oni muszą wiedzieć, że jest system, który będzie działał przez lata.

– A nie, że po podjęciu działań, okazuje się, że są zmienione „warunki gry w trakcie niezakończonego meczu” i stajemy przed nowymi wyzwaniami – dodaje.

Doświadczenie zza Odry: Bausparkassen

Obecnie największym problemem finansowania przy pozyskiwaniu mieszkań jest brak wkładu własnego. Do kredytów hipotecznych – wkład własny jest wymagany, przy mieszkaniach czynszowych jest wymagana partycypacja.

– Dlatego musimy zbudować, i o tym Związek Banków Polskich mówi od kilku lat, system długoterminowego systematycznego oszczędzania. Na wzór kas niemieckich, Bausparkassen – wyjaśnia Jacek Furga.

Prawo i Sprawiedliwość też deklaruje wniesienie do Sejmu ustawy, dzięki której powstaną kasy mieszkaniowe wzorowane na tych niemieckich.

– I ma szansę w trybie pilnym ten program przeprowadzić, a my służymy swoją ofertą, bo mamy projekt odpowiedniej ustawy. Oparty o doświadczenia wszystkich krajów ościennych, bo w latach 90. takie kasy powstały na Słowacji, w Czechach, na Węgrzech, w Rumunii, w Bułgarii, w Słowenii i w Chorwacji. Tylko u nas nie – zauważa ekspert ZBP.

Premia dla systematycznie oszczędzających

Do tej pory nie przewidywano takiej możliwości, bo zachętą do oszczędzania w takiej kasie ma być premia z budżetu. Może nas na takie wydatki nie stać?

– Tam się dopłaca premię, ale tylko do określonej kwoty oszczędności. I ta pomoc państwa w przeliczeniu na jednego mieszkańca, na jedno mieszkanie jest 4–5 razy tańsza niż w programie MdM, czy w programie Rodzina na Swoim. To jest rozwiązanie pozwalające szerokim masom na budowanie własnych mieszkań, a wspierać trzeba każdą własność, bo każde nowe mieszkanie na rynku powoduje, że wszyscy uczestnicy tego rynku to odczuwają – tłumaczy gość Jedynki.

Ale w tym systemie oszczędzają także ci, którzy chcą mieć wkład własny do mieszkania czynszowego, czy wkład na kredyt hipoteczny i ci, którzy chcą wyremontować swoje zasoby mieszkaniowe, którymi już dysponują. A budowanie skłonności do oszczędzania wymaga czasu.

– Ale tutaj nowy rząd będzie w tym dobrym momencie, że będzie miał czas żeby to uruchomić. Ten system potrzebuje bowiem 2–3 lat rozpędu, a potem zaczyna działać bardzo sprawnie, bardzo efektywnie. Jak pokazują doświadczenia z ościennych krajów – podkreśla Jacek Furga.

I dodaje, że budżet dokładałby do systemu tylko podczas rozruchu, a już po kilku latach korzyści podatkowe z rozkręcenia koniunktury budowlanej będą większe niż wydatki.

Trzy filary: listy zastawne, kasy budowlane i banki komercyjne

Wśród wielu propozycji na uaktywnienie budownictwa mieszkaniowego warto także zauważyć, że ma się rozwijać rynek listów zastawnych, a banki hipoteczne mają mieć z tych instrumentów środki na długoterminowe finansowanie potrzeb mieszkaniowych.

– W każdym rozwiniętym systemie finansowym to są trzy filary, od siebie niezależne, ale ze sobą współpracujące, choć niekonkurujące: listy zastawne, kasy budowlane i banki komercyjne. I wtedy to ryzyko finansowania hipotecznego rozkłada się na trzy instytucje – wskazuje ekspert ZBP.

Nie ma wtedy problemu z wysokim wskaźnikiem LTV, ponieważ jedni dają kredyt o stałej stopie na 20 lat, inni uzupełniają tę brakującą „górkę” kredytem na 5 lat, nieco droższym, ale szybciej spłacanym.

– Musi powstać pewna kombinacja rozwiązań. Tak po stronie oferty mieszkaniowej, jak po stronie instrumentów finansowych. Wszędzie pożądana jest różnorodność – komentuje Jacek Furga.

Jaka będzie przyszłość czynszówek?

Pierwsze mieszkania z programu wsparcia budowy mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu mają powstać w 2017 roku. Budownictwo mieszkaniowe ma być też jednym z priorytetów nowego rządu. Obecna ustawa zakłada, że przez 10 lat na wsparcie budownictwa czynszowego maksymalnie ma być przeznaczonych około 752 milionów złotych, ale nowy rząd może dać na ten cel jeszcze więcej...

Jednak Prawo i Sprawiedliwość obiecuje przede wszystkim budowę mieszkań po 3 tys. zł /mkw. Miałyby je budować państwowe i gminne mieszkaniowe spółki specjalnego przeznaczenia. Do czasu zakończenia inwestycji zarządzałby nimi BGK. Bank miałby też utworzyć fundusz, który udzielałby na nie kredytów.

– W tym programie brakuje jeszcze szczegółów. Generalnie idea jest taka, żeby budować mieszkania i dla tych, których stać jest wyłącznie na najem, jak i dla tych, którzy będą wynajmowali, ale po spłaceniu kosztów kredytu na budowę tych mieszkań, będą mogli te mieszkania przejąć na własność – wyjaśnia Marek Wielgo.

Jeżeli zaś wzrośnie podaż mieszkań na wynajem, to oferta czynszowa będzie bardziej zróżnicowana, i rzeczywiście będzie stać na mieszkanie i tych mniej, i bardziej zamożnych.

Sylwia Zadrożna, Krzysztof Rzyman, Karolina Mózgowiec, Małgorzata Byrska