Sytuacja na rynku mieszkaniowym. Czy dalej opłaca się inwestować w nieruchomości?

Rzeczywiste ceny domów i mieszkań są najlepszym miernikiem prawdziwej wydajności nieruchomości jako klasy aktywów w długich okresach czasu. Nie można porównywać dzisiejszych cen domów do tych z lat 90-tych bez patrzenia na nie w ujęciu realnym lub skorygowanym o inflację.

Wiele osób inwestuje w nieruchomości jako aktywa, aby pokonać inflację. Jeśli inflacja wynosi 10 proc., a mieszkanie drożeje o 15 proc., inwestor pokonuje inflację o 5 proc., a zatem jest 5 proc. bogatszy w kategoriach realnych. Jeśli inflacja wynosi 10 proc., a mieszkanie drożeje o 5 proc., inwestor stracił 5 proc. swojej siły nabywczej.

W USA już to wiedzą

Zsynchronizowanie cykli koniunkturalnych w globalnej gospodarce pozwala na zastosowanie analogii poprzez porównanie sytuacji na amerykańskim i europejskim rynku nieruchomości.

Kira Mason, ekspert od amerykańskiego rynku nieruchomości, skomentowała sytuację w USA: "Zacznijmy od czegoś, z czym wszyscy możemy się zgodzić: mieszkalnictwo jest w środku poważnego spowolnienia. Sprzedaż istniejących domów spada szybciej niż podczas wielkiego kryzysu finansowego w połowie lub pod koniec lat '80, a oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło prawie dwukrotnie od początku roku i obecnie zbliża się do poziomu 7 proc. W rezultacie, przystępność cenowa mieszkań pogarsza się w szybkim tempie.

REKLAMA

Warunki, które obserwujemy, nie pasują do żadnego innego okresu w historii. W rezultacie znajdujemy się na niezbadanym terytorium, na którym każdy jest zajęty wyczuciem poziomu cen.

Być może nie jest zaskoczeniem, że najbardziej konserwatywne prognozy, które widziałem, pochodzą od osób z branży. Lawrence Yun, główny ekonomista Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, przewiduje, że w 2023 roku zobaczymy 1 proc. wzrost cen nieruchomości: zasadniczo będzie to spłaszczenie cen. Nasz lokalny ekonomista Bright MLS Lisa Sturtevant spodziewa się tego samego. Ci z tego obozu uważają, że niski poziom zapasów mieszkań i domów zapobiegnie spadkowi cen, nawet jeśli spadnie popyt." Na podobną sytuację liczą również deweloperzy w Polsce.

Z kolei bank inwestycyjny Morgan Stanley, odnosząc się do sytuacja w USA, pierwotnie przewidywał wzrost cen w 2023 roku, ale ostatnio zmienił swoją prognozę. Obecnie przewiduje, że do końca przyszłego roku ceny spadną o 7 proc. w ujęciu rocznym. Niewiarygodne jest to, że ceny powróciłyby do poziomu ze stycznia 2022 roku. Goldman Sachs również zmienił swoją pierwotną prognozę na rok 2023 z przeciągnięcia do spadku cen o 5-10 proc. Prognoza Moody's Analytics pokrywa się z prognozą Goldman Sachs.

W Polsce też się dzieje

W II kw. 2022 r. notowano dalsze wzrosty nominalnych cen mieszkań w większości analizowanych miast, rosły też dynamiki cen - podał NBP w kwartalnym opracowaniu.

REKLAMA

"W II kwartale notowano dalsze wzrosty nominalnych cen mieszkań w większości analizowanych miast, rosły też dynamiki cen. Na rynku pierwotnym wzrosły ceny ofertowe (RPO) i ceny transakcyjne (RPT), zwłaszcza w Poznaniu, Krakowie i Gdyni. Wzrost cen częściowo wynikał m.in. ze zmiany struktury mieszkań sprzedanych (wyższego udziału transakcji w lepszych lokalizacjach niż na obrzeżach miasta). Na rynku wtórnym także obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) i transakcyjnych (RWT) we wszystkich grupach miast, wzrosty cen realnych były znacznie mniejsze" - napisano.

Ceny transakcyjne (czyli nominalne, nie realne) na rynku wtórnym wzrosły zwłaszcza w Łodzi, Wrocławiu i Gdyni. Obserwowano wzrost popytu na mieszkania starsze, lepiej położone, ale mniejsze. Ceny mieszkań rosły we wszystkich grupach miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej, niż miało to miejsce kwartał wcześniej.

Jest jednak "ale"

Kredytowa dostępność mieszkania jest miarą określającą liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku, z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimum socjalne jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych) przy średniej cenie transakcyjnej mieszkania na danym rynku. Poniższy wykres wynikający z danych NBP pokazuje, że wraz ze wzrostem stóp procentowych ta miara się załamała.

Stąd, drugi kwartał 2022 roku przyniósł zdecydowane zróżnicowanie dynamiki średnich cen mieszkań w badanych lokalizacjach. Jednym z najważniejszych skutków zmian zachodzących obecnie w otoczeniu rynku mieszkaniowego jest wyraźne obniżenie liczby zawieranych transakcji, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. To w naturalny sposób skutkuje większą zmiennością średnich cen mieszkań w największych polskich miastach. Rozedrganie rynku często jest interpretowane jako oznaka nadchodzącej zmiany trendu cenowego.

REKLAMA

Trudno jest zatem w chwili obecnej jednoznacznie określić, czy mamy już do czynienia ze zmianą trendu cen na niektórych rynkach największych miast Polski, czy notowana dynamika cen wynika ze zmieniającej się struktury obrotu na rynku. Należy jednak podkreślić, że mimo notowanych w niektórych lokalizacjach wzrostów cen, ich dynamika nigdzie nie przekroczyła poziomu wzrostu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych notowanego przez GUS. Czyli realne ceny mieszkań zaczęły już spadać.

• Czytaj także:

Alternatywne źródła energii. Polska może uzupełnić część unijnej luki w biomasie

PolskieRadio24.pl/ IAR/ NBP/ PAP/ mib