Kredyt 0 proc. to zły pomysł? Wzrosną ceny mieszkań, a problemy rynku nie zostaną rozwiązane

W marcu minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman zapowiedział skierowanie do parlamentu pakietu ustaw przewidujących większe dofinansowanie budownictwa społecznego, niskooprocentowane kredyty i deregulację prawa budowlanego.

Nowy program "Mieszkanie na start". Będzie kredyt 0 proc.?

Jednym z jego elementów jest program "Mieszkanie na start", który zakłada dofinansowania do kredytów mieszkaniowych tak, by obniżyć ich oprocentowanie nawet do 0 proc. Ma to być realizacja obietnicy Donalda Tuska z kampanii wyborczej, który - w odpowiedzi na program "Bezpieczny kredyt 2 proc." wprowadzony przez rząd PiS - zapowiedział kredyty na jeszcze bardziej preferencyjnych warunkach.

Po objęciu rządów przez ekipę, na czele której stoi Koalicja Obywatelska, rozpoczęły się w rządzie prace nad realizacją tej obietnicy. W kwietniu ministerstwo przedstawiło założenia programu. Najważniejszą różnicą w porównaniu z programem "Bezpieczny kredyt 2 proc." wprowadzonym przez PiS ma być to, że dofinansowania rządowe będą mogły objąć nie tylko kredyty hipoteczne, ale także kredyty konsumenckie, wzięte na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z projektem, dopłaty Skarbu Państwa mają na celu obniżenie oprocentowania kredytu do określonej wartości. W przypadku kredytu hipotecznego udzielanego gospodarstwom jedno- lub dwuosobowym, w których nie ma dzieci, celem dopłat będzie obniżenie oprocentowania do 1,5 proc. Jeśli w gospodarstwie domowym jest jedno dziecko, dopłata będzie obniżać oprocentowanie do 1 proc., w przypadku dwojga dzieci - do 0,5 proc., zaś w przypadku trojga dzieci - do 0 proc. Również do 0 proc. będzie obniżane oprocentowanie w przypadku kredytu konsumenckiego, zaciąganego na cele mieszkaniowe.

REKLAMA

MRiT: kredyt 0 proc. nie spowoduje wzrostu cen mieszkań

W pierwszej kolejności uwagę zwraca fakt, że program przygotowany przez obóz rządzący nie będzie prostym obniżeniem oprocentowania kredytów do zera, ale będzie bardziej złożony. Ponadto program zawiera szereg elementów, które dodatkowo ograniczą jego powszechność. Minister rozwoju i środowiska Krzysztof Hetman tłumaczył pod koniec kwietnia, że zrobiono to, aby przeciwdziałać wzrostowi cen mieszkań po wejściu w życie ustawy. - W programie "Mieszkanie na start" wpisaliśmy praktycznie wszystkie bezpieczniki, jakie wskazali nam eksperci, aby uniknąć podwyżki cen - wyjaśnił w TVN24.

Głównym "bezpiecznikiem" ma być limit miesięcznych dochodów. Z przedstawionych przez MRiT założeń wynika, że limity dochodowe dla gospodarstw jednoosobowych mają wynieść 10 tys. zł brutto, dla dwuosobowych - 18 tys. zł brutto, trzyosobowych - 23 tys. zł brutto, czteroosobowych - 28 tys. zł brutto, a pięcioosobowych - 33 tys. zł brutto.

- Bardzo poważnie w resorcie rozważane jest wprowadzenie limitu ceny metra kwadratowego mieszkania w ramach proponowanego programu - powiedział z kolei w poniedziałek w Programie 3 Polskiego Radia ustępujący minister.

Zdaniem Hetmana nowy program mieszkaniowy nie przyczyni się do wzrostu cen na rynku. - Deweloperzy mocno zwiększyli podaż mieszkań, wiedząc, że przygotowywany jest projekt programu "Mieszkanie na start" oraz projekt programu wspierania budownictwa społecznego. To powoduje, że ceny mogą wyhamować - stwierdził w kwietniu w TVN24 polityk.

REKLAMA

"Bezpieczny kredyt 2 proc." też miał być neutralny dla cen mieszkań

Może się jednak okazać, że jest to wyłącznie myślenie życzeniowe odchodzącego ministra. Warto przypomnieć wprowadzony przez PiS program "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Program, zapowiedziany jeszcze w 2022 roku, wszedł w życie w lipcu 2023 roku. Początkowe zapowiedzi u wielu osób budziły nadzieję na to, że wreszcie uda się kupić "własne M".

Najważniejszym celem programu "Bezpieczny kredyt 2 proc." było zmniejszenie obciążeń związanych z wysokimi opłatami za kredyty hipoteczne. Te zaś gwałtownie wzrosły w wyniku podnoszenia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Aby zatem kredyty nie były tak drogie, rząd zapowiedział dopłaty do nich w taki sposób, aby przez 10 lat oprocentowanie wynosiło 2 proc. Nadwyżkę finansował rząd. Po tym okresie znaczna część pożyczki była już spłacona, toteż obciążenie nawet wyżej oprocentowanym kredytem miało nie być tak dotkliwe.

Problemem, jaki powstał w wyniku wprowadzenia "Bezpiecznego kredytu 2 proc.", były limity kwot pożyczek i brak limitów dochodu lub ceny metra. Bardzo szybko okazało się, że deweloperzy podnoszą ceny mieszkań do poziomu 500 tys. i 600 tys. zł (to były limity kwot kredytów), co oznaczało wzrost ceny metra kwadratowego.

Rekordowy wzrost cen mieszkań

Dodatkową komplikacją było to, że wprowadzając "Bezpieczny kredyt 2 proc." rząd nie stworzył żadnych metod dofinansowania samych kredytobiorców, toteż nadal musieli się oni wykazać odpowiednią zdolnością kredytową, która - z powodu wzrostu cen mieszkań - malała lub okazywała się niewystarczająca.

REKLAMA

Efektem tego był rekordowy wzrost cen mieszkań w Polsce. W czwartym kwartale 2023 roku ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły o ponad 11,2 proc. - wskazywał w lutym Narodowy Bank Polski. Z danych NBP wynikało, że w 14 z 17 miast ceny mieszkań osiągnęły najwyższy poziom w historii. W ciągu 5 ostatnich lat wzrost cen mieszkań przekroczył 60 proc. W styczniu pojawiło się badanie przeprowadzone na zlecenie rankomat.pl, z którego wynika, że 62 proc. Polaków uważa obecne ceny nieruchomości za ekstremalnie wysokie.

I choć program "Bezpieczny kredyt 2 proc." był zapowiadany ze wzniosłymi hasłami wsparcia Polaków, którzy nie mogą pozwolić sobie na zakup pierwszego mieszkania, już w marcu 2023 roku ówczesny minister rozwoju Waldemar Buda przyznał, że celem programu jest stymulacja popytu na rynku mieszkaniowym. To oznacza, że rządowy program miał przede wszystkim wesprzeć deweloperów budujących mieszkania tak, aby nie zmniejszali ich liczby i aby nie ponosili strat.

Warto przypomnieć, że zdaniem Waldemara Budy program "Bezpieczny kredyt 2 proc." miał nie wpłynąć na ceny mieszkań. Kiedy okazało się, że jest odwrotnie, polityk tłumaczył to kumulacją popytu z 2022 roku. - Mnóstwo ludzi chciało kupić mieszkania, ale wstrzymało się z zakupem - stwierdził w TV Republika. Zwracał także uwagę na powszechny wzrost cen wszelkich produktów. - Skoro drożeje jogurt czy wędlina, trudno, by mieszkania taniały - ocenił w rozmowie z "Dziennikiem Gazetą Prawną".

Eksperci: ceny mieszkań dalej rosną, jest też ryzyko wzrostów spowodowanych nowym programem tanich kredytów

Dlaczego teraz miałoby być inaczej? Obecnie ceny mieszkań kontynuują marsz w górę, a zdaniem analityków wzrost może jeszcze przyspieszyć po uruchomieniu nowego programu tanich kredytów - podawał w kwietniu "Puls Biznesu".

REKLAMA

Według ekspertów ankietowanych przez Cenatorium, przyszłość stawek będzie zależała od tego, co się stanie z zapowiadanym na jesień nowym rządowym programem. "Z danych wynika, że w związku z nim część osób wstrzymuje się z decyzją o zakupie nieruchomości" - zauważono w "PB".

W majowym badaniu eksperci, cytowani przez "Puls biznesu", zwrócili uwagę, że rynek mieszkań już odczuwa skutki programu "Mieszkanie na start" zapowiedzianego przez rząd na drugą połowę 2024 r. - Informacja o nowym programie przełożyła się na wzrost rezerwacji mieszkań w firmach deweloperskich i większą aktywność potencjalnych nabywców na rynku wtórnym. Klienci obawiają się dalszych podwyżek cen po wejściu w życie nowego programu, podobnie jak to było z "Bezpiecznym kredytem 2 proc." - powiedział doradca rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński.

Kolejny pomysł rządu: dopłaty do kredytów

W ostatecznym rozrachunku należy zwrócić uwagę na najważniejszy aspekt programu "Mieszkanie na start", który zapowiada rząd Donalda Tuska. Jest to kolejny program zakładający dopłaty do kredytów. Tę samą funkcję spełniał "Bezpieczny kredyt 2 proc.", podobnie wyglądał program "Mieszkanie dla młodych" wprowadzony w 2014 roku przez rząd PO-PSL. W programie MdM chodziło co prawda o dofinansowanie wkładu własnego, jednak wciąż sprowadzało się to do pomocy we wzięciu kredytu. W kolejnych latach program został rozszerzony o dofinansowanie spłaty pożyczki. Poprzednik programu "Mieszkanie dla młodych" - program "Rodzina na swoim" - polegał na... dopłatach do spłaty kredytu hipotecznego.

Jak łatwo zauważyć, wszystkie te programy sięgają po ten sam mechanizm - wsparcie przy kredytowaniu mieszkania. Skutkiem tego żadnego wysiłku związanego z cenami mieszkań nie ponoszą banki czy deweloperzy. Wszystkie wspomniane programy miały i mają podobne wady:

REKLAMA

• zawierają wiele obostrzeń i ograniczeń, co skutkowało ich niewielką popularnością - skorzystać mogło niewiele osób;
• ich zakończenie wiąże się z - nierzadko gwałtownym - wzrostem płaconej raty. I nawet jeśli moment zakończenia rządowych dopłat jest spodziewany, to wzrosty cen mieszkań i kredytów mogą uderzyć ze znacznie większą siłą, niż było to spodziewane w chwili brania kredytów;
• wbrew ich nazwom lub towarzyszącym im hasłom wygłaszanym przez polityków, wspierają zasadniczo nie tych najbardziej potrzebujących, ale tych, których na mieszkanie i tak by było stać, a dzięki rządowym programom mogą je kupić łatwiej i taniej;
• wreszcie - co najważniejsze - nie odnoszą się w żaden sposób do realnych problemów na rynku mieszkaniowym, a pomagają jedynie doraźnie rozwiązać problem zbyt wysokich kredytów mieszkaniowych.

Największe problemy mieszkaniowe Polaków

Co to oznacza? Problemów rynku mieszkaniowego w Polsce jest wiele. Nie mamy dobrze rozwiniętego budownictwa społecznego, nieciekawie wygląda w Polsce spółdzielczość mieszkaniowa. W wielu miejscowościach budownictwo komunalne jest właściwie w zaniku. Na mieszkania komunalne lub socjalne czeka się latami. Ceny mieszkań dyktowane przez deweloperów przekraczają racjonalne wartości, czemu właściwie nikt nie przeciwdziała.

Szerzy się tzw. patodeweloperka - budownictwo często z pominięciem prawa lub na granicy prawa, obejmujące małe, niewygodne mieszkania na wielkich, masowych osiedlach, często budowanych niemal w szczerym polu. Deweloperzy nie są zobowiązani do zapewnienia niemal żadnej infrastruktury dla budowanych przez siebie mieszkań. Ogromna jest też skala budownictwa inwestycyjnego - deweloperzy, zamiast budować mieszkania dla rodzin, według potrzeb lokalnych społeczności - budują ogromne ilości mieszkań inwestycyjnych - przeważnie niewielkich, idealnych na wynajem dla studentów czy małych rodzin.

Tych wszystkich problemów programy mieszkaniowe nie rozwiązują, nie odnoszą się do nich, rząd nawet nie próbuje się nimi zajmować albo próbuje, ale robi to niemrawo (na przykład tworząc programy dofinansowań budownictwa społecznego, które są po prostu za małe).

Według portalu SonarHome cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wyniosła w kwietniu średnio 16221 zł. W marcu 2024 roku - według Urzędu Statystycznego miasta stołecznego Warszawy średnie wynagrodzenie w stolicy wyniosło 10634,91 zł brutto, co oznacza "na rękę" ponad 7,5 tys. zł. To oznacza, że "przeciętny" warszawiak nie był w stanie kupić jednego metra kwadratowego "przeciętnego" mieszkania w jego mieście za dwumiesięczną pensję. Dodajmy, że Warszawa jest tu tylko przykładem, bo podobne problemy dotyczą mieszkańców innych miast i mniejszych miejscowości.

REKLAMA

"Mieszkanie prawem, nie towarem"? Kryzys tylko się pogłębia

Przy tak wysokich cenach mieszkań i takiej ich dostępności wszelkie kolejne programy mieszkaniowe polegające na dopłatach do kredytów nie będą przynosić rozwiązania problemów rynku i nie sprawią, że Polacy zaczną mieszkać w swoich mieszkaniach. Mogą co najwyżej wywołać - tak jak program "Bezpieczny kredyt 2 proc." - wzrost cen mieszkań.

Bez radykalnych działań w postaci budownictwa społecznego i komunalnego oraz zdecydowanych regulacji rynku deweloperskiego nie ma mowy o realizacji hasła programowego Donalda Tuska, które zapożyczył od Lewicy, "mieszkanie prawem, nie towarem". Obywatele Polski dalej będą wynajmować mieszkania, coraz później wyprowadzać się od rodziców i zakładać rodziny, wyjeżdżać za granicę lub budować domy na coraz większych powierzchniowo przedmieściach, co także nie sprzyja powiększaniu rodzin.

Kryzys demograficzny będzie się tylko pogłębiać. Ten zaś nieuchronnie musi prowadzić także do kryzysu gospodarczego oraz... kryzysu branży budowlanej i rynku mieszkaniowego. Bo im mniej rodzi się dzieci, tym mniej osób będzie potrzebować nowych mieszkań w kolejnych latach.

Potrzeba radykalnych działań państwa. Na planowanie i kolejne doraźne rozwiązania w postaci dopłat do kredytów jest już za późno.

REKLAMA

• Zandberg: Lewica nie zagłosuje za projektem o dopłatach dla banków i deweloperów
• Eksperci: samorządy powinny zaangażować się w budowę mieszkań na wynajem

Autor: Jan Odyniec

Źródła: IAR, PAP, PolskieRadio24.pl, money.pl, Puls Biznesu, Gazeta.pl, Dziennik Gazeta Prawna, warszawa.stat.gov.pl, sonarhome.pl/wmkor