Kupujący od deweloperów zyskają dodatkową ochronę

W ten sposób kończy się dwuletni okres przejściowy na dostosowanie się deweloperów do przepisów tzw. ustawy deweloperskiej.

Ustawa powołuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) i powstała na wzór działającego od kilku lat Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego.

- Od lipca 2024 roku wszystkie osoby fizyczne kupujące domy i mieszkania z rynku pierwotnego, podpisujące od tego dnia umowy deweloperskie, podlegają ochronie DFG. To bardzo istotnie zwiększa ich bezpieczeństwo finansowe - mówi w rozmowie z portalem money.pl Małgorzata Ślepowrońska, prezes Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG), który zarządza też funduszem deweloperskim.

Z DFG będą zwracane środki wpłacone przez osoby kupujące mieszkanie lub dom w sytuacji upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, a także w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy - np. ze względu na istotną wadę lokalu lub gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę własności lokalu w określonym terminie.

Nabywca nowego mieszkania będzie mógł odmówić dokonania odbioru ze względu na istotną wadę lokalu. Jeśli deweloper nie usunie jej w określonym terminie lub jeśli istnienie wady istotnej stwierdzi rzeczoznawca budowlany, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej. 

Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy, a także precyzuje, jakie informacje powinien zawierać prospekt - dotychczas dokument był wydawany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper będzie musiał też poinformować, czy sprzedawany lokal spełnia wszystkie prawem przewidziane przesłanki do nazwania go mieszkaniem.

Co ze zwrotem środków za rezerwację lokalu?

Ponadto uregulowano kwestie dotyczące umów rezerwacyjnych. Opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Jeśli bank nie udzieli klientowi kredytu, to odzyska on wpłacone pieniądze. Gdyby natomiast deweloper zawarł z inną osobą umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu, to będzie musiał oddać wpłaconą przez kupującego opłatę w podwójnej wysokości. Jeśli klient się rozmyśli, wówczas straci wpłaconą sumę.

Wiele zależeć będzie od terminów oddania lokali

Nowe przepisy zwiększają też nadzór nad wydawaniem przez deweloperów środków z mieszkaniowych rachunków powierniczych. Harmonogram płatności został powiązany z harmonogramem budowy. Nabywca będzie płacił w miarę postępów na budowie - tylko za ukończony etap.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie stanowił wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Deweloper będzie musiał odprowadzać składki na DFG od każdej wpłaty nabywcy dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. W przypadku otwartych rachunków powierniczych będzie to 0,45 proc., a w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych - 0,1 proc.

Przepisy zostały przygotowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. UOKiK argumentował wtedy, że dotychczasowe regulacje nie zapewniały klientom deweloperów odpowiedniej ochrony prawnej i finansowej.

Jak wygląda cała procedura?

Po dokonaniu wypłat klientowi dewelopera, DFG przejmuje na siebie roszczenia niedoszłych nabywców mieszkań lub domów wobec deweloperów oraz zarządców i syndyków masy upadłościowej przedsiębiorstwa lub banku.

Dlatego fundusz będzie gromadził szereg danych pozyskiwanych od deweloperów i banków na o umowach i powiązanych z nimi rachunków powierniczych. Będzie też wymagał od dewelopera informacji o kolejnych etapach realizacji inwestycji i wypłat dokonywanych przez banki z rachunków powierniczych na rzecz deweloperów.

Nabywcy mieszkań  mogą załatwić wszystkie sprawy przez stronę internetową DFG.  Choć warto założyć konto na tym portalu, aby dostawać mailem lub SMS-em powiadomienia o realizacji kolejnych etapów postępowania.

Ile osób może być objętych ochroną?

W maju 2024 roku ochroną DFG objętych było ponad 73,4 tys. nabywców, którzy zakupili domy lub mieszkania w ramach niemal 5,4 tys. inwestycji deweloperskich. DFG utrzymuje się z wpłat od deweloperów. 

Jeśli deweloper sprzedał chociaż jednej lokal mieszkalny z inwestycji rozpoczętej przed pierwszym lipca 2022 r. - czyli przed wejściem w życie nowych przepisów i przed startem funduszu deweloperski - wtedy wszystkie kolejne lokale w ramach tej samej inwestycji mógł sprzedawać również bez ochrony DFG. W maju 20204 roku wartość umów deweloperskich chronionych przez DFG wynosiła 30,1 mld zł.

PR24/PAP/IAR/money.pl/sw