Najważniejsze informacje w skrócie:

• Sprzedający musieli ustąpić: Na rynku wtórnym mieszkań w II kwartale 2025 roku, w obliczu ograniczonego popytu i wydłużającego się czasu sprzedaży, to właściciele mieszkań byli zmuszeni do obniżenia oczekiwanych cen, zwłaszcza w segmencie lokali dwu- i trzypokojowych
• Spadek stóp bez entuzjazmu: Pierwsza od 2023 roku obniżka stóp procentowych nie przełożyła się na znaczący wzrost aktywności kupujących, a poziom zainteresowania ogłoszeniami pozostał niższy niż w poprzednim kwartale
• Zróżnicowane trendy: Chociaż w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków i Wrocław, odnotowano roczne spadki cen, to w mniejszych lokalizacjach oraz w przypadku kawalerek sytuacja była bardziej stabilna, a nawet widoczne były nieznaczne wzrosty cen

Ceny mieszkań zaczęły spadać. Na razie powoli

Raport z II kwartału 2025 roku z portalu Nieruchomosci-online.pl rzuca nowe światło na dynamikę rynku wtórnego mieszkań, wskazując na coraz większą presję na sprzedających. Średnie ceny ofertowe zaczęły wykazywać korekty, które, choć dotąd niewielkie (w większości do 3%), są sygnałem zmieniającego się otoczenia rynkowego.

Największe korekty cenowe widoczne są w największych aglomeracjach, zwłaszcza w perspektywie rocznej. W Warszawie ceny ofertowe kawalerek i mieszkań dwupokojowych spadły średnio o około tysiąc złotych na metrze kwadratowym, osiągając odpowiednio 18,9 tys. zł/mkw. i 17,4 tys. zł/mkw. Mieszkania trzypokojowe w stolicy zanotowały spadek o ponad 600 zł za metr, do poziomu 16,8 tys. zł/mkw. W Krakowie i Wrocławiu roczne obniżki były nieco mniejsze, wahając się od 200 do 500 zł na metrze, w zależności od metrażu mieszkania.

W ujęciu kwartalnym, czyli porównując II kwartał 2025 do I kwartału 2025, średnia cena ofertowa mieszkań dwupokojowych obniżyła się w ośmiu z osiemnastu miast wojewódzkich, w tym w Warszawie, Łodzi, Szczecinie, Katowicach, Białymstoku, Olsztynie, Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze. Korekty w tych miastach mieściły się w przedziale od 1 do 5 procent. Podobny trend zaobserwowano w przypadku mieszkań trzypokojowych, gdzie w dziewięciu miastach wojewódzkich (m.in. w Warszawie, Białymstoku, Lublinie, Łodzi i Poznaniu) ceny spadły o 1 do 3 procent, a w Katowicach odnotowano większą korektę.

1000 zł mniej za metr kwadratowy

Czy bańka na rynku nieruchomości zaczyna pękać?

Dwa trendy na rynku wtórnym

📉 Ceny spadają

dla mieszkań dwu- i trzypokojowych w dużych miastach.

-1000 zł/m²

Tyle wyniósł roczny spadek cen w Warszawie dla lokali 2-pokojowych.

⏸️ Ceny trzymają poziom

dla kawalerek, które są bardziej odporne na spadki.

Stabilne

W niektórych miastach (np. Kraków, Gdańsk) odnotowano nawet niewielkie wzrosty cen.

Dlaczego sprzedający muszą obniżać ceny?

🤔 Kluczowe powody zmiany na rynku

➡️ Ograniczony popyt: Po obniżce stóp procentowych kupujący nie wrócili masowo na rynek.

➡️ Niska zdolność kredytowa: Ceny mieszkań wciąż są za wysokie w stosunku do możliwości finansowych Polaków.

➡️ Wydłużony czas sprzedaży: Właściciele mają coraz większe problemy ze znalezieniem chętnych na swoje mieszkania.

Wniosek: Na rynku wtórnym to kupujący zaczynają dyktować warunki. Bez nowego impulsu, jak np. rządowe programy wsparcia, presja na dalsze obniżki cen, zwłaszcza w segmencie większych mieszkań, może się utrzymać.

- Szachy mieszkaniowe. Tak można nazwać to, co działo się w II kwartale na rynku wtórnym. Sprzedający czekali na ruch kupujących, licząc na to, że do większej aktywności zachęci ich wiosna i majowa obniżka stóp procentowych. Osoby kupujące czekały natomiast na ruch właścicieli odnośnie obniżek cen, skoro popyt na mieszkania jest ograniczony. Jak pokazują nasze dane, wydłużenie czasu sprzedaży i problemy z przyciągnięciem kupca spowodowały, że to osoby sprzedające musiały wykonać ruchy – wyjaśnił Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

Kawalerki trzymają się mocno. Ceny niemal nie drgnęły

W przeciwieństwie do większych lokali, kawalerki wykazały znacznie większą odporność na obniżki cen. Jak wynika z analizy, na rynku wtórnym "raczej trzymają cenę", a w wielu miastach sprzedający i kupujący pozostają w swoistym "klinczu", bez wyraźnych oznak kompromisu. Co ciekawe, w ośmiu miastach wojewódzkich, w tym w Krakowie i Gdańsku, kawalerki zanotowały wręcz niewielkie wzrosty cen ofertowych, choć nie przekroczyły one 4%.

Jedynie w pięciu stolicach województw (Warszawie, Katowicach, Łodzi, Rzeszowie i Zielonej Górze) doszło do obniżki średniej stawki ofertowej za metr kwadratowy kawalerki. Gdańsk, wbrew ogólnokrajowym trendom spadkowym, wciąż odczuwa roczne wzrosty cen, szczególnie w segmencie kawalerek, gdzie średnia cena osiągnęła poziom 17,2 tys. zł/mkw. Wyjątkami od reguły były też Kielce i Zielona Góra, gdzie mieszkania trzypokojowe podrożały odpowiednio o 4% i 2%, co może być efektem "pogoni za cenami" z innych, droższych rynków.

- Chociaż w wielu miastach widać spadki w cenach ofertowych, to wciąż jest to za mała skala wobec ograniczonych możliwości kredytowych kupujących. Ceny, podkręcone programami wsparcia wciąż są za wysokie, aby poszukujący odważniej wrócili na rynek bez dopingu ze strony rządu – dodał Rafał Bieńkowski.

Dlaczego mieszkania tanieją? Czy ceny spadną jeszcze bardziej?

Głównym powodem obniżek cen była konieczność dostosowania się sprzedających do ograniczonego popytu i trudności w znalezieniu kupca. Brak powrotu kupujących na rynek w większej skali, nawet po obniżce stóp procentowych w maju (która okazała się "chwilowym wabikiem"), stawia pod znakiem zapytania, czy obecne korekty są już za nami.

Zważywszy na fakt, że ceny nadal są określane jako "za wysokie" w stosunku do możliwości kredytowych Polaków, a ich wzrost był w dużej mierze "podkręcony programami wsparcia", można oczekiwać, że bez kolejnych impulsów ze strony rządu lub znaczącej poprawy zdolności kredytowej społeczeństwa, presja na dalsze korekty cenowe może się utrzymywać, zwłaszcza w segmencie większych mieszkań. Sytuacja "klinczu" na rynku kawalerek również sugeruje, że sprzedający mogą w końcu ulec presji, jeśli ich oczekiwania nie spotkają się z realnymi możliwościami nabywców.

Mimo spowolnienia popytu, liczba ogłoszeń na rynku wtórnym ponownie zaczęła rosnąć, zwiększając się o prawie 4% w II kwartale. To "lekkie odbicie" w liczbie ofert po stabilizacji w I kwartale sugeruje, że wcześniejsza mniejsza aktywność sprzedających była tylko chwilowa. Więcej dostępnych mieszkań przy wciąż ograniczonym popycie może oznaczać zwiększenie konkurencji między sprzedającymi, co w perspektywie długoterminowej może wywierać dodatkową presję na obniżki cen, jeżeli nie pojawią się czynniki stymulujące popyt.

W obliczu nadal wysokich cen, które w wielu miastach, takich jak Białystok, Lublin, Opole czy Szczecin, przekraczają 10 tys. zł za metr kwadratowy, a w Poznaniu i Rzeszowie nawet 12 tys. zł, rynek wtórny pozostaje wyzwaniem dla osób z ograniczonymi możliwościami finansowymi, czekających na bardziej znaczące korekty.

Czytaj także: 

• 7266 zł brutto dzieli Polskę na pół. Takie są realne zarobki
• 4806 zł, czyli tak naprawdę ile? Płaca minimalna 2026 "na rękę"
• Wynagrodzenia rosną, zatrudnienie spada. GUS przedstawił nowe dane

Źródło: Nieruchomości-online.pl/Michał Tomaszkiewicz