To najlepszy czas dla kupujących od lat. Sprzedający muszą czekać, ty możesz negocjować

Najważniejsze informacje w skrócie:

• W 2025 roku, niezależnie od typu nieruchomości, odnotowano na rynku wtórnym wydłużenie się czasu niezbędnego na znalezienie nabywcy, co pośrednicy zgodnie potwierdzają
• Głównymi przyczynami tej sytuacji są nadwyżka podaży na rynku w połączeniu z ograniczonym popytem, wynikającym z wysokich cen i nadal niewystarczającej zdolności kredytowej kupujących
• Rynek nieruchomości wchodzi w fazę stabilizacji, gdzie kupujący stają się bardziej wybredni i oczekują wyższego standardu, co zmusza sprzedających do większej dbałości o jakość i prezentację oferty

Dom sprzedaje się nawet ponad rok. Rynek wtórny coraz bardziej wymagający

Rok 2025 przynosi wyraźne zmiany na polskim rynku nieruchomości, gdzie dotychczasowa dynamika ustępuje miejsca spowolnieniu, manifestującemu się przede wszystkim wydłużeniem czasu potrzebnego na sprzedaż. To zjawisko, zgodnie z obserwacjami pośredników, dotknęło każdą kategorię nieruchomości – od mieszkań, przez domy, po działki budowlane.

Ten nowy trend jest wyraźnie zauważalny w danych z badania nastrojów, przeprowadzonego przez portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl we współpracy z Uniwersytetem Ekonomicznym we Wrocławiu, w którym wzięło udział 1577 przedstawicieli biur nieruchomości z całej Polski.

Od kawalerki do przestronnego apartamentu. Dłuższe oczekiwanie na kupca

Szczególnie widoczne wydłużenie czasu sprzedaży odnotowano w kategorii mieszkań większych niż kawalerki. Aż 66 procent pośredników zajmujących się sprzedażą tego typu lokali w 2025 roku odczuło, że proces ten trwa dłużej niż w ubiegłym roku. Większość, bo 54 procent, informuje, że na znalezienie kupca dla takiego lokalu potrzeba od trzech do sześciu miesięcy, jednak niemal co piąty agent (około 21 procent) wskazuje, że sprzedaż może się przeciągnąć nawet do 6-12 miesięcy. Ten "przyblokowany popyt", jak określa Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl, wymusił reakcję na właścicielach – w połowie miast wojewódzkich zaobserwowano obniżki średniej ceny ofertowej, choć nie były one znaczące.

Również w segmencie mieszkań jednopokojowych, czyli kawalerek, głosy o wydłużeniu czasu sprzedaży przeważają – potwierdza to 48 procent pośredników, choć 37 procent nie dostrzegło zmian, a 15 procent odnotowało szybszą sprzedaż. Mimo to, kawalerki z rynku wtórnego najczęściej znajdują nabywcę w ciągu 1-3 miesięcy (46 procent ankietowanych) lub 3-6 miesięcy (36 procent).

Domy i działki. Rośnie cierpliwość sprzedających

Trend wydłużonego czasu sprzedaży nie omija również domów jednorodzinnych. Aż 59 procent agentów potwierdza, że znalezienie kupca na dom zajmuje obecnie więcej czasu. Najczęściej proces ten trwa od 6 do 12 miesięcy (48 procent ankietowanych), ale co jest szczególnie znaczące, ponad jedna piąta profesjonalistów (21 procent) potrzebuje na to ponad roku.

W przypadku działek budowlanych również odnotowano wydłużenie czasu sprzedaży, choć nie tak wyraźne jak w przypadku mieszkań czy domów – 49 procent pośredników wskazało na ten trend. Sprzedaż gruntu pod budowę obecnie najczęściej zajmuje od 6 do 12 miesięcy (40 procent ankietowanych) lub od 3 do 6 miesięcy (prawie 34 procent).

Dlaczego czas ofertowania się wydłuża? Co to mówi o rynku?

Główną przyczyną wydłużania się czasu sprzedaży w 2025 roku jest nadwyżka podaży mieszkań na rynku przy wciąż ograniczonym popycie. Ten ograniczony popyt z kolei wynika przede wszystkim z utrzymujących się wysokich cen nieruchomości oraz niskiej zdolności kredytowej kupujących, której nie poprawiły wyraźnie nawet dwie tegoroczne obniżki stóp procentowych.

Rynek nieruchomości znajduje się obecnie w fazie stabilizacji i docierania się stron transakcji. Kupujący, pozbawieni presji czasu i mający szeroki wybór, mogą swobodnie "przebierać w ogłoszeniach". To sprawia, że pierwsze interesujące z ich punktu widzenia oferty zakupu pojawiają się nierzadko dopiero po kilku tygodniach od oglądania nieruchomości. Klienci stali się bardziej wymagający i selektywni.

Jak zauważa Patrycja Kobyłecka z Metrohouse, istnieje rozbieżność między oczekiwaniami kupujących a rzeczywistością rynkową. Płacąc wysokie ceny, nabywcy oczekują nieruchomości "gotowej do wprowadzenia", estetycznej, dobrze zaprojektowanej i w wysokim standardzie. Tymczasem wiele ofert rozczarowuje, wymagając remontu, odświeżenia, a czasem nawet totalnej zmiany stylu. Pojawia się także problem powierzchownego "odpicowania", które na pierwszy rzut oka wygląda dobrze, ale w rzeczywistości ujawnia prowizorkę i oszczędności materiałowe.

Z drugiej strony, sprzedający często utrzymują wysokie oczekiwania cenowe, nawet jeśli ich nieruchomość wymaga pracy lub nie spełnia aktualnych standardów estetycznych. To sprawia, że potencjalni nabywcy potrafią miesiącami poszukiwać swojego idealnego mieszkania czy domu.

Wszystkie te czynniki mówią o rynku, że jest on obecnie bardziej wymagający i konkurencyjny dla sprzedających. Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl podkreśla, że w obecnej, trudniejszej sytuacji rynkowej, kluczowe znaczenie ma jakość oferowanej nieruchomości – jej stan techniczny, układ funkcjonalny oraz atrakcyjność lokalizacji.

Równie istotna staje się profesjonalna prezentacja oferty, obejmująca wysokiej jakości zdjęcia, szczegółowy opis i wirtualne spacery, które mogą znacząco skrócić czas poszukiwania nabywcy i zwiększyć liczbę zapytań. Rynek nieruchomości ewoluuje w kierunku, gdzie wartość jest oceniana nie tylko przez pryzmat ceny, ale także przez standard wykończenia i autentyczność oferty. Sprzedający, którzy chcą szybko znaleźć kupca, muszą dostosować swoje oczekiwania i inwestować w atrakcyjność swojej nieruchomości.

Czytaj także: 

• Podatek od nieruchomości. Gminy coraz częściej stosują maksymalną stawkę
• Tańsze kredyty ożywiły rynek. Jednak ceny mieszkań nie wszędzie rosną
• Te miasta w Polsce wyludniają się najszybciej. Są najnowsze dane z GUS

Źródło: Nieruchomosci-online.pl/Michał Tomaszkiewicz