Najważniejsze informacje w skrócie:

• Według badań, ponad połowa ankietowanych lokatorów (w tym 34% wydających 41–60% dochodu i 18% wydających ponad 60%) może przeznaczać na czynsz połowę lub więcej swojego miesięcznego budżetu
• Ten wysoki koszt najmu jest bezpośrednią konsekwencją dysproporcji na rynku, gdzie wzrost czynszów często przewyższał dynamikę wzrostu wynagrodzeń – np. w latach 2022–2023 stawki rosły nawet dwucyfrowo, podczas gdy w lipcu 2025 r. przeciętne wynagrodzenie rosło o 7% rok do roku
• Zgodnie z szacunkami Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE), zjawisko „pułapki dochodowej” (czyli bycia za bogatym na pomoc państwową, ale za biednym na kredyt hipoteczny) dotyka potencjalnie aż 35% polskich gospodarstw domowych

Wynajem kosztuje coraz większą część pensji. Polacy w pułapce

Wysokie i stale rosnące koszty najmu mieszkań stały się jednym z najbardziej obciążających elementów budżetów wielu Polaków, drenując portfele lokatorów. Problem ten nie dotyczy już tylko marginalnej grupy najgorzej zarabiających, ale stał się powszechną, bolesną realnością finansową w dużych aglomeracjach. Aby zrozumieć pełną skalę tego obciążenia, portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl przeprowadził badanie, pytając najemców wprost o to, jak znacząca część ich miesięcznych przychodów jest konsumowana przez opłaty czynszowe.

– Zamiast porównywać tylko średnie czynsze do przeciętnych wynagrodzeń w danym mieście, celowo chcieliśmy wprost zapytać o to samych lokatorów. Zależało nam na tym, aby poznać ich perspektywę, szczególnie w odniesieniu do ich miesięcznych obciążeń – wyjaśniła Anna Zachara-Widła, Customer Voice Expert w Nieruchomosci-online.pl.

Wykres pokazujący ile zarobków Polacy poświęcają na opłacanie wynajmowanego mieszkania

Wyniki badania "To my. Polacy o nieruchomościach – III kwartał 2025" potwierdziły, że dla ogromnej liczby Polaków wynajem pochłania większość miesięcznego dochodu. Największy odsetek ankietowanych, bo aż 34%, przyznał, że wydaje na najem od 41 do 60% swojego miesięcznego budżetu. Dodatkowo 32% lokatorów przeznacza na ten cel 21 do 40% dochodu.

Niemała grupa, bo 18% badanych, przeznacza na opłaty za najem ponad 60% miesięcznego budżetu. Oznacza to, że dla blisko jednej piątej najemców pozostaje mniej niż 40% zarobków na pokrycie wszystkich pozostałych kosztów życia, takich jak żywność, edukacja czy transport. W grupie najbardziej dotkniętej tym problemem, która przeznacza na mieszkanie ponad 60% dochodów, mieszczą się również ci, którzy znajdują się w finansowym ekstremum. 3% wynajmujących oddaje ponad 80% pensji za dach nad głową. Jedynie 16% ankietowanych ma ten komfort, że wydaje na wynajem mniej niż 20% miesięcznego budżetu.

Taka sytuacja stawia najemców w niezwykle trudnym położeniu, często uniemożliwiając im odkładanie oszczędności niezbędnych do poprawy swojej sytuacji mieszkaniowej.

– Co trzeci najemca wydaje na najem mniej więcej połowę zasobów swojego portfela. Tak wygląda brutalna rzeczywistość. Lokatorzy niejednokrotnie muszą porządnie nagimnastykować się, aby znaleźć mieszkanie w rozsądnej cenie, w akceptowalnym stanie i w miarę korzystnej lokalizacji. Najtrudniej mają osoby poszukujące w największych miastach. Swoisty szklany sufit, który uniemożliwia zakup własnego mieszkania, skazuje szczególnie wielu młodych na ponoszenie takich kosztów – zwróciła uwagę Anna Zachara-Widła.

Dlaczego Polaków nie stać na kredyt? Luka czynszowa

Analiza Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) z czerwca 2025 roku pokazała, że polski rynek mieszkaniowy wciąż jest zdominowany przez model własności. Aż 87% gospodarstw domowych zamieszkuje nieruchomości, których są właścicielami. Rynek najmu jest relatywnie niewielki, obejmując zaledwie 12,7% gospodarstw domowych, co jest jednym z najniższych wskaźników w Unii Europejskiej, gdzie średnia wynosi około 30%.

PIE podkreślił, że niska popularność najmu nie wynika z braku chęci, lecz z barier finansowych oraz z głęboko zakorzenionego w polskiej kulturze marzenia o "własnym M". Dla większości najemców zamieszkanie w wynajmowanym lokalu jest koniecznością, a nie świadomym wyborem stylu życia. Najczęściej wskazywanym powodem jest brak zdolności kredytowej, a szacunki sugerują, że aż 40% najemców to osoby, które nie mogą uzyskać kredytu hipotecznego. Wynajem często jest traktowany jako rozwiązanie tymczasowe, np. na czas studiów lub gromadzenia wkładu własnego.

Skutkiem wysokich kosztów najmu i barier finansowych jest zjawisko „pułapki dochodowej” (zwanej też luką czynszową). Dotyczy ona osób, których dochody są zbyt wysokie, aby kwalifikować się do mieszkań komunalnych lub innej pomocy państwowej, lecz jednocześnie zbyt niskie, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Według analiz PIE, w tej „luce czynszowej” może znajdować się nawet 35% gospodarstw domowych w Polsce.

Eksperci z Nieruchomosci-online.pl zwrócili również uwagę na rozbieżność w tempie wzrostu wynagrodzeń i kosztów najmu. Wzrost przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w lipcu 2025 roku wyniósł 7% w porównaniu do lipca poprzedniego roku. Tymczasem w wielu miastach czynsze rosły szybciej, szczególnie w latach 2022–2023, kiedy popyt gwałtownie wzrósł po napływie uchodźców i ograniczeniu dostępności kredytów.
Chociaż w niektórych miastach wojewódzkich odnotowano niewielkie spadki stawek najmu w okresie sierpień 2024 r. do sierpień 2025 r. (np. w Katowicach, Krakowie, Rzeszowie, Szczecinie i Wrocławiu, od -1% do -7% dla kawalerek), to w większości regionalnych stolic dominował trend wzrostowy.

Czytaj także: 

• Co się opłaca - wynajem czy zakup? W tych 4 miastach rata jest niższa od czynszu
• Polska liderem cen i drogich kredytów. Tak wygląda rynek mieszkań
• Nie wpisuj tych słów w tytule przelewu. Wyjaśniamy, dlaczego to ważne

Źródło: nieruchomosci-online.pl/Polski Instytut Ekonomiczny/Michał Tomaszkiewicz