Najważniejsze informacje w skrócie:

• Wbrew rynkowym oczekiwaniom, w ujęciu rocznym ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym spadły we wszystkich pięciu analizowanych największych miastach w raporcie Barometr Metrohouse i Credipass
• Największą roczną korektę cen odnotowano w Krakowie, gdzie ceny spadły o 9,7%
• Pomimo stabilizacji cen, ożywienie jest widoczne w aktywności klientów: wartość zapytań o kredyty hipoteczne wzrosła o 42,2% rok do roku

Rynek nieruchomości wtórnych wciąż zmaga się z dużą rozbieżnością między oczekiwaniami sprzedających a realnymi możliwościami nabywców. Choć trzeci kwartał bieżącego roku można określić jako okres ożywienia, napędzanego rekordowo wysokim zapotrzebowaniem na kredyty hipoteczne, w danych o faktycznych cenach transakcyjnych nie widać oczekiwanych oznak wzrostu cen.

Ceny ofertowe a transakcyjne

Kluczem do zrozumienia rynku jest rozróżnienie dwóch rodzajów cen, które często dzieli spora różnica.

📣 Ceny ofertowe

To "ceny z ogłoszenia", czyli kwoty, jakich życzą sobie sprzedający. Są one często zawyżone i odzwierciedlają ich marzenia oraz oczekiwania, a niekoniecznie realia rynkowe.

✍️ Ceny transakcyjne

To kwoty, za jakie mieszkania faktycznie zostały sprzedane i które zostały zapisane w aktach notarialnych. Są to twarde dane, najbardziej miarodajne w ocenie rynku.

Pole do negocjacji

Różnica między ceną ofertową a transakcyjną to realne pole do negocjacji dla kupującego. Rzadko kiedy płaci się cenę "z ogłoszenia".

Wstępne wyniki raportu Barometr Metrohouse i Credipass wskazują na kontynuację trendów stabilizacyjnych, a w ujęciu rocznym ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły w każdym z analizowanych pięciu największych miast.

Te spadki są szczególnie wyraźne w niektórych aglomeracjach. Największą różnicę odnotowano w Krakowie, gdzie średnie ceny transakcyjne obniżyły się w ciągu roku o niemal 9,7%. W pozostałych analizowanych miastach spadki również były zauważalne, choć mniej dynamiczne: w Warszawie ceny spadły o 5,4 proc., a w Gdańsku o 5,2 proc.. Nawet w Łodzi (-3,0%) i we Wrocławiu (-2,8%) wskaźniki roczne wskazywały na korektę.

W ujęciu kwartalnym (III kw. 2025 r. do II kw. 2025 r.) tendencje były już bardziej zróżnicowane: spadki cen transakcyjnych odnotowano w Krakowie (-2,9 proc.) i symbolicznie we Wrocławiu (-0,6 proc.). Natomiast w Gdańsku ceny nieznacznie wzrosły (+1,2 proc.), w Warszawie o 0,5 proc., a w Łodzi odnotowano najwyższą podwyżkę (+4,1 proc.). Te wyniki sugerują, że zmiany w cenach mają raczej charakter kosmetyczny niż przełomowy.

Eksperci podkreślają, że utrzymujące się spadki są efektem konieczności dostosowania wygórowanych oczekiwań sprzedających do realiów rynkowych, zwłaszcza że utrzymują się duże rozbieżności między stroną podażową a nabywcami.

- Aby sprzedać szybko swoje mieszkanie należy właściwie dostosować oczekiwania do realiów rynku. W innym przypadku zbywcę czeka długi okres ekspozycji oferty połączony z potrzebą stopniowego dostosowywania ceny do możliwości nabywczych klientów. Jest to jednak proces zarezerwowany wyłącznie dla klientów, którzy podchodzą do sprzedaży bez presji czasu – wyjaśnił Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse i współautor raportu Barometr Metrohouse i Credipass.

Ceny transakcyjne mieszkań (III kw. 2025)

Analiza średnich cen transakcyjnych i ich dynamiki w największych miastach Polski.

Wrocław

11 563 zł/m²

Różnica kw./kw.

-0,6%

Różnica r/r

-2,8%

Średnia cena zakupu

492 000 zł

Kraków

13 349 zł/m²

Różnica kw./kw.

-2,9%

Różnica r/r

-9,7%

Średnia cena zakupu

618 000 zł

Warszawa

15 674 zł/m²

Różnica kw./kw.

+0,5%

Różnica r/r

-5,4%

Średnia cena zakupu

740 000 zł

Gdańsk

12 224 zł/m²

Różnica kw./kw.

+1,2%

Różnica r/r

-5,2%

Średnia cena zakupu

520 000 zł

Łódź

7 757 zł/m²

Różnica kw./kw.

+4,1%

Różnica r/r

-3,0%

Średnia cena zakupu

408 000 zł

Źródło: obliczenia własne Metrohouse na podstawie cen transakcyjnych.

Niespodziewany efekt obniżki stóp procentowych

Sytuacja ta jest o tyle zaskakująca, że w teorii ekonomi obniżenie kosztów kredytu powinno skutkować wzrostem popytu i, w konsekwencji, wzrostem cen nieruchomości. Ostatni okres można określić jako czas większej aktywności popytowej. Równocześnie Rada Polityki Pieniężnej (RPP) wprowadziła cykl łagodzenia polityki monetarnej: majowa, lipcowa, wrześniowa, a także aktualna, październikowa obniżka stóp procentowych (łącznie o 1,25 punktu procentowego) miała za zadanie zachęcić klientów do powrotu na rynek.

Pomimo tych zachęt, ceny transakcyjne w ujęciu rocznym spadają, co stanowi wyraźny sygnał, że rynek, choć odżył, wciąż nie powrócił do fazy dynamicznego wzrostu wartości nieruchomości. Spadek kosztów finansowania jest jednak kluczowy dla aktywizacji kupujących.

- Weszliśmy w cykl łagodzenia polityki monetarnej. Dla rynku kredytów hipotecznych oznacza to stopniowy spadek rat kredytów opartych na zmiennej stopie, co może przełożyć się na wzrost aktywności zakupowej w kolejnych miesiącach. Zmniejszenie kosztu finansowania zwiększa dostępność kredytu, a tym samym zachęca do ponownego wejścia na rynek osoby, które dotychczas wstrzymywały się z decyzją o zakupie – dodał Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy

Dane z Biura Informacji Kredytowej (BIK) w pełni potwierdzają, że rynek dynamicznie reaguje na spadające stopy procentowe, co sugeruje, że część klientów odzyskuje zdolność kredytową, a apetyt na zakup powraca.

🤔 Dlaczego ceny nie rosną, mimo tańszych kredytów?

To paradoks, który ma kilka możliwych wyjaśnień.

🤑 Wygórowane oczekiwania sprzedających

Po latach boomu sprzedający wciąż mają w głowach bardzo wysokie ceny i niechętnie je obniżają. Kupujący, widząc to, wstrzymują się z decyzjami, czekając na "urealnienie" rynku.

🏘️ Duża podaż

Na rynku wciąż jest dużo dostępnych mieszkań, co daje kupującym komfort wyboru i silną pozycję negocjacyjną.

😟 Niepewność psychologiczna

Mimo obniżek stóp, wiele osób wciąż obawia się o stabilność gospodarczą i woli poczekać, aż sytuacja się wyklaruje, zanim zaciągnie zobowiązanie na 30 lat.

Ceny mieszkań. Rynek wchodzi w "fazę dynamiczną"

Mimo braku spektakularnych wzrostów cen, rynek wyraźnie wchodzi w bardziej dynamiczną fazę, co potwierdzają wskaźniki popytowe. Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 42,2% rok do roku, a liczba osób składających wnioski sięgnęła niemal 39,9 tys. (+40,2% r/r). W samym sierpniu dynamika ta była jeszcze wyższa – wartość zapytań wzrosła o 52,5% r/r.

Również wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych, według danych BIK, w sierpniu wzrosła o 40,4% rok do roku, osiągając poziom 8,88 miliarda złotych.

Czynnikiem sprzyjającym nabywcom jest w dalszym ciągu wysoka podaż mieszkań, nie tylko na rynku wtórnym, ale także pierwotnym. Daje to klientom silną pozycję negocjacyjną w indywidualnym ustalaniu warunków transakcji. Dodatkowym elementem ułatwiającym poruszanie się po rynku jest ustawa o jawności cen mieszkań, która umożliwia klientom lepsze porównywanie ofert.

🤔 Kupować teraz czy czekać?

Dane są sprzeczne, więc decyzja jest trudniejsza niż kiedykolwiek. Zanim zaczniesz oglądać mieszkania, odpowiedz sobie na te 3 kluczowe pytania:

📍 Czy ceny w MOIM mieście naprawdę spadły?

Średnia dla 5 miast może być myląca. Sprawdź dokładne dane dla swojej lokalizacji – może okazać się, że u ciebie wciąż są wzrosty (jak w Łodzi).

🏦 Czy moja zdolność kredytowa jest STABILNA?

Banki liczą zdolność na podstawie obecnych, niższych stóp. Czy dasz radę spłacać ratę, jeśli za rok lub dwa stopy procentowe znowu wzrosną?

🤝 Czy mam siłę negocjacyjną?

Skoro podaż jest duża, a sprzedający muszą urealniać ceny, to idealny moment dla dobrze przygotowanego negocjatora. Bądź gotów składać odważne, niższe oferty.

W kontekście poprawiającej się dostępności kredytów i wzrostu aktywności kupujących, rynek spodziewa się, że ostatni kwartał 2025 roku może być „gorący”. Na przykład w Krakowie, pomimo największego rocznego spadku cen, średnia cena nabywanego mieszkania w III kwartale wyniosła 618 000 zł, a w Warszawie 740 000 zł, co świadczy o rosnącej sile nabywczej klientów.

Czytaj także: 

• Deweloperzy grzmią na zmianę w podatku. Policzyliśmy - nie powinni tego odczuć
• Rośnie pesymizm deweloperów. Ale cen nie chcą obniżać
• Słownik dewelopersko-polski. 10 zwrotów, które musisz znać, starając się o mieszkanie

Źródło: Barometr Metrohouse i Credipass/Michał Tomaszkiewicz