Najważniejsze informacje w skrócie:

• Ceny mieszkań w Polsce są stabilne, lecz w ujęciu ogólnym, w 17 badanych miastach, od stycznia do września 2025 roku odnotowano średni spadek cen o 1%
• Dostępność kredytów hipotecznych znacząco się poprawiła – część kredytobiorców może uzyskać finansowanie większe nawet o 200 tys. zł w porównaniu ze styczniem
• Polska, ze średnim oprocentowaniem nowo udzielanych kredytów hipotecznych wynoszącym 6,69% (dane za lipiec), plasuje się na drugim najdroższym miejscu w Unii Europejskiej

Polski rynek nieruchomości wkroczył w fazę stabilizacji cenowej - wynika z danych z raportu Rankomat.pl i Rentier.io. Sierpień oraz większość 2025 roku charakteryzowały się zastojem; średnia zmiana cen w ciągu ośmiu miesięcy 2025 roku w 17 badanych miastach wyniosła  -1% w porównaniu ze styczniem bieżącego roku. Niemniej jednak, za tą statystyczną stabilnością kryją się duże wahania regionalne.

Obserwowaliśmy rekordowe spadki, jakich doświadczyli mieszkańcy Radomia, gdzie ceny obniżyły się o 9,1%, oraz Sosnowca, gdzie zanotowano spadek o 8,6%. Z drugiej strony, na rynku zaszły dynamiczne wzrosty, szczególnie w miastach z dużym potencjałem inwestycyjnym: w Gdańsku ceny wzrosły o 7,5%, a w Poznaniu o 5,4%, gdzie odnotowano również nowy historyczny rekord cenowy sięgający 12 100 zł za metr kwadratowy.

Spowolnienie, czyli stagnacja cen, to konsekwencja specyficznej sytuacji rynkowej, w której utrzymywała się wysoka podaż dostępnych mieszkań, przy jednoczesnym bardzo niskim popycie, skutecznie hamowanym przez niezwykle wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Wydaje się jednak, że ten stan nie będzie trwał wiecznie, ponieważ pojawiają się pierwsze, wyraźne sygnały wskazujące na ożywienie rynku. W związku z tym, że podaż powoli zaczyna maleć, a jednocześnie już na początku września mieliśmy do czynienia z trzecią w tym roku obniżką stóp procentowych, nastroje wśród potencjalnych nabywców uległy poprawie, co przełożyło się na wzrost zainteresowania zakupem.

Poprawa dostępności finansowania jest doskonale widoczna w statystykach. Lipiec przyniósł historyczny wynik w danych BIK: banki przyznały kredyty hipoteczne na kwotę bliską 10 miliardów złotych, co niemal dorównało najlepszemu miesiącowi, w którym funkcjonował program „Bezpieczny kredyt 2%”. Co istotne, nie był to tylko efekt wysokich kwot udzielanych kredytów, ponieważ liczba samych umów również była bardzo wysoka, osiągając 22,4 tysiąca.

Obserwowane ożywienie jest w dużej mierze bezpośrednim skutkiem wspomnianej poprawy dostępności kredytów hipotecznych. Dla przykładu, para bez dzieci, osiągająca dochód łączny na poziomie 12 000 zł netto, może obecnie liczyć średnio na kredyt w wysokości 874 tys. zł, co stanowi wzrost o 115 tys. zł w stosunku do stycznia. Jeszcze bardziej imponująca jest poprawa w przypadku rodziny z dwójką dzieci i dochodem 20 tys. zł netto, której zdolność kredytowa wynosi obecnie 1,48 mln zł, czyli aż o 220 tys. zł więcej niż na początku roku. Zdolność kredytowa dla części kredytobiorców wzrosła od stycznia o ponad 200 tys. zł.

Mimo tak znaczącego wzrostu dostępności, sytuacja w zakresie kosztów kredytu nadal jest daleka od ideału, a kredyty hipoteczne pozostają dość drogie. Według danych NBP, średnie oprocentowanie nowo wypłaconych kredytów w lipcu (najnowsze dostępne dane) wynosiło 6,69%. Warto jednak odnotować, że po wrześniowej obniżce stóp procentowych oprocentowanie mogło spaść w okolice 6,4%.

Taki poziom, jak odnotowany w lipcu (6,69%), plasuje Polskę na drugim najdroższym miejscu w Unii Europejskiej pod względem oprocentowania nowo udzielanych kredytów hipotecznych. Wyższe oprocentowanie miały w lipcu tylko Węgry (6,97%). Polska dystansuje w tej kategorii nawet Rumunię, która zajmuje trzecie miejsce ze średnim oprocentowaniem na poziomie 5,95%. Dla kontrastu, znacznie tańsze kredyty można znaleźć w krajach poza strefą euro – na przykład w Czechach oprocentowanie wynosiło 4,68%, w Szwecji 2,84%, a w Danii 3,53%. Kraje strefy euro oferują jeszcze niższe stawki: w Niemczech było to 3,68%, we Francji 3%, a rekord UE należy do Malty, gdzie oprocentowanie wynosiło zaledwie 1,76%.

Porównując oprocentowanie we Francji, wynoszące 3%, z polskim oprocentowaniem lipcowym (6,69%), dysproporcja jest uderzająca. Nasze oprocentowanie jest ponad dwukrotnie wyższe niż we francuskich kredytach. W efekcie, gdybyśmy w Polsce mieli oprocentowanie na poziomie francuskim, to rata kredytu na kwotę 500 tys. zł na okres 30 lat wynosiłaby 2108 zł. W rzeczywistości, przy oprocentowaniu 6,69%, Polacy muszą płacić 3223 zł miesięcznie. Oznacza to, że rata polskiego kredytu jest wyższa aż o 52% w porównaniu z warunkami francuskimi.

Oprócz zmian w sferze kredytowej, rynek pierwotny doświadczył istotnej transformacji regulacyjnej. Od 11 września weszła w życie ustawa wprowadzająca pełną jawność cen na tym rynku. Nowe przepisy nałożyły na deweloperów obowiązek publikowania cen wszystkich lokali, włączając w to również projekty rozpoczęte wcześniej, co stanowi wyraźną, prokonsumencką zmianę, mającą na celu zwiększenie przejrzystości i ujednolicenie zasad dostępu do informacji. Dzięki temu, deweloperzy musieli dostosować wszystkie swoje inwestycje, eliminując dotychczasową, często stosowaną praktykę unikania podawania cen poprzez formuły typu „zapytaj o ofertę”. W efekcie, kupujący mogą szybciej i łatwiej ocenić swoje możliwości finansowe oraz porównać oferty konkurencyjnych projektów, co znacząco poprawia ich pozycję negocjacyjną.

Czytaj także: 

• Deweloperzy grzmią na zmianę w podatku. Policzyliśmy - nie powinni tego odczuć
• Rośnie pesymizm deweloperów. Ale cen nie chcą obniżać
• Słownik dewelopersko-polski. 10 zwrotów, które musisz znać, starając się o mieszkanie

Źródło: rankomat.pl/rentier.io/Michał Tomaszkiewicz