Najważniejsze informacje w skrócie:

• Realny czas pracy na mieszkanie to długie lata: W scenariuszu realistycznym singiel w Warszawie oszczędza na kawalerkę ponad 23 lata, podczas gdy para w Sosnowcu na swoje 45 m² potrzebuje nieco ponad 6 lat. W wariancie ambitnym (maksymalny wysiłek) para w Sosnowcu skraca ten czas do 5 lat.
• Lokalizacja to przepaść: Różnice cenowe są astronomiczne. 65-metrowe mieszkanie dla rodziny w Sosnowcu (ok. 428 tys. zł) jest tańsze niż 30-metrowa kawalerka dla singla w Warszawie (ok. 572 tys. zł).
• Kluczem są dwa dochody: Najszybciej na mieszkanie mogą pozwolić sobie pary bez dzieci (DINK). Dzięki dwóm pensjom i niższym kosztom życia, ich czas oszczędzania jest drastycznie krótszy niż singli czy rodzin z dziećmi.
• Styl życia ważniejszy niż pensja: Największy wpływ na czas oszczędzania ma stopa oszczędności (np. 30% vs 40% dochodu). Zmiana nawyków finansowych i "zaciśnięcie pasa" może skrócić drogę do mieszkania o całą dekadę, co jest różnicą większą niż różnice w zarobkach.

Nieruchomości ciągle drożeją, bijąc co chwila kolejne cenowe rekordy. Co te liczby tak naprawdę oznaczają w praktyce? Postanowiliśmy to sprawdzić. W tej analizie nie zatrzymamy się na suchych cenach za metr kwadratowy. Chcemy pójść o krok dalej. Pokażemy, ile realnie czasu – w miesiącach i latach – potrzeba, aby uzbierać na konkretne lokum w 17 największych polskich miastach, zarabiając lokalną medianę wynagrodzeń.

To nie będzie kolejny artykuł o tym, „jak drogo jest”. Krok po kroku prowadzimy cię przez całą kalkulację: od surowych cen rynkowych, przez realną siłę nabywczą pensji „na rękę”, aż po dwa szczegółowe modele oszczędzania dla singla, pary bez dzieci i rodziny 2+2.

Naszą analizę opieramy na twardych danych: prognozach cen mieszkań z Raportu Rankomat.pl i Rentier.io (III kw. 2025 r.) oraz danych o medianie zarobków w miastach z GUS (marzec 2025 r.).

Zapnijcie pasy. Zaczynamy liczyć.

Mapa drożyzny mieszkań. Ile kosztuje metr kwadratowy w różnych miastach?

Zanim zaczniemy mówić o oszczędzaniu, musimy poznać język rynku. Punktem wyjścia są zawsze stawki ofertowe – czyli to, ile sprzedający życzą sobie za metr kwadratowy. Pamiętajmy, że to punkt startowy do negocjacji, ale doskonale pokazuje ogólny krajobraz cenowy w Polsce. Poniższa tabela, zawierająca dane rankomat.pl i Rentier.io, to nasza „mapa drożyzny” dla mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego.

Ceny mieszkań w podziale na metraż

Porównanie cen za m² w polskich miastach dla małych, średnich i dużych mieszkań.

Warszawa

Małe (do 35 m²)

19 059 zł

Średnie (35-60 m²)

16 731 zł

Duże (powyżej 60 m²)

16 999 zł

Kraków

Małe (do 35 m²)

17 097 zł

Średnie (35-60 m²)

15 365 zł

Duże (powyżej 60 m²)

14 728 zł

Wrocław

Małe (do 35 m²)

15 644 zł

Średnie (35-60 m²)

13 125 zł

Duże (powyżej 60 m²)

12 000 zł

Gdańsk

Małe (do 35 m²)

15 074 zł

Średnie (35-60 m²)

13 503 zł

Duże (powyżej 60 m²)

12 922 zł

Gdynia

Małe (do 35 m²)

13 723 zł

Średnie (35-60 m²)

11 709 zł

Duże (powyżej 60 m²)

12 494 zł

Poznań

Małe (do 35 m²)

13 402 zł

Średnie (35-60 m²)

11 611 zł

Duże (powyżej 60 m²)

10 716 zł

Katowice

Małe (do 35 m²)

12 471 zł

Średnie (35-60 m²)

11 100 zł

Duże (powyżej 60 m²)

10 309 zł

Rzeszów

Małe (do 35 m²)

12 376 zł

Średnie (35-60 m²)

10 500 zł

Duże (powyżej 60 m²)

8 881 zł

Lublin

Małe (do 35 m²)

12 282 zł

Średnie (35-60 m²)

10 652 zł

Duże (powyżej 60 m²)

9 787 zł

Toruń

Małe (do 35 m²)

11 476 zł

Średnie (35-60 m²)

9 778 zł

Duże (powyżej 60 m²)

8 929 zł

Szczecin

Małe (do 35 m²)

11 333 zł

Średnie (35-60 m²)

10 223 zł

Duże (powyżej 60 m²)

9 002 zł

Białystok

Małe (do 35 m²)

11 015 zł

Średnie (35-60 m²)

10 172 zł

Duże (powyżej 60 m²)

9 093 zł

Bydgoszcz

Małe (do 35 m²)

10 258 zł

Średnie (35-60 m²)

9 000 zł

Duże (powyżej 60 m²)

8 647 zł

Łódź

Małe (do 35 m²)

10 039 zł

Średnie (35-60 m²)

9 166 zł

Duże (powyżej 60 m²)

8 700 zł

Częstochowa

Małe (do 35 m²)

7 545 zł

Średnie (35-60 m²)

7 000 zł

Duże (powyżej 60 m²)

7 767 zł

Sosnowiec

Małe (do 35 m²)

6 967 zł

Średnie (35-60 m²)

7 272 zł

Duże (powyżej 60 m²)

6 587 zł

Radom

Małe (do 35 m²)

b.d.

Średnie (35-60 m²)

7 847 zł

Duże (powyżej 60 m²)

7 419 zł

Dane nie pozostawiają złudzeń. Warszawa jest absolutnym liderem drożyzny, z cenami małych mieszkań (często kawalerek inwestycyjnych) przekraczającymi 19 000 zł za metr. Na drugim końcu skali mamy Sosnowiec, Częstochowę i Radom, gdzie ceny są ponad dwukrotnie niższe. Za cenę jednego metra małego mieszkania w Warszawie można kupić niemal trzy metry w Sosnowcu.

Widać wyraźny podział na "wielką piątkę" (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Gdynia), gdzie ceny za metr rzadko spadają poniżej 11 700 zł, a resztę miast. Warto zauważyć, że Łódź, choć jest jedną z największych polskich metropolii, plasuje się w dolnej połowie stawki z cenami bliższymi Bydgoszczy niż Poznaniowi.

Ciekawą anomalią jest Warszawa, gdzie – w przeciwieństwie do większości miast – cena za metr mieszkania dużego (pow. 60 m²) jest wyższa niż średniego. Pokazuje to ogromny popyt na segment premium w stolicy.

Od ceny metra do całego "M". Jakie metraże najczęściej kupujemy?

Cena za metr jest jak cena za litr benzyny – nie mówi nam, ile będzie kosztować cała podróż. Aby analiza była realistyczna, musimy zdefiniować nasz „pojazd”, czyli konkretne mieszkanie. Ustaliliśmy trzy archetypy, trzy metraże odpowiadające różnym etapom życia.

Modele mieszkań w analizie

Ustaliliśmy trzy archetypy, trzy metraże odpowiadające różnym etapom życia.

🧑

30 m²

Singiel / Na start

Modelowe mieszkanie dla singla (kawalerka lub małe dwa pokoje).

👩‍❤️‍👨

45 m²

Para (DINK)

Mieszkanie dla pary (tzw. Double Income, No Kids), najczęściej 2-3 pokojowe.

👨‍👩‍👧‍👦

65 m²

Rodzina 2+2

Mieszkanie dla rodziny, szukającej komfortowych 3-4 pokoi.

Na tej podstawie obliczyliśmy ich całkowitą cenę ofertową. To pierwszy moment, w którym abstrakcyjne tysiące za metr zamieniają się w realne kwoty.

Koszt mieszkań w podziale na metraż

Porównanie całkowitych kosztów zakupu mieszkań 30 m², 45 m² i 65 m² w polskich miastach.

Warszawa

Mieszkanie 30 m²

571 770 zł

Mieszkanie 45 m²

752 895 zł

Mieszkanie 65 m²

1 104 935 zł

Kraków

Mieszkanie 30 m²

512 910 zł

Mieszkanie 45 m²

691 425 zł

Mieszkanie 65 m²

957 320 zł

Wrocław

Mieszkanie 30 m²

469 320 zł

Mieszkanie 45 m²

590 625 zł

Mieszkanie 65 m²

780 000 zł

Gdańsk

Mieszkanie 30 m²

452 220 zł

Mieszkanie 45 m²

607 635 zł

Mieszkanie 65 m²

839 930 zł

Gdynia

Mieszkanie 30 m²

411 690 zł

Mieszkanie 45 m²

526 905 zł

Mieszkanie 65 m²

812 110 zł

Poznań

Mieszkanie 30 m²

402 060 zł

Mieszkanie 45 m²

522 495 zł

Mieszkanie 65 m²

696 540 zł

Katowice

Mieszkanie 30 m²

374 130 zł

Mieszkanie 45 m²

499 500 zł

Mieszkanie 65 m²

670 085 zł

Rzeszów

Mieszkanie 30 m²

371 280 zł

Mieszkanie 45 m²

472 500 zł

Mieszkanie 65 m²

577 265 zł

Lublin

Mieszkanie 30 m²

368 460 zł

Mieszkanie 45 m²

479 340 zł

Mieszkanie 65 m²

636 155 zł

Toruń

Mieszkanie 30 m²

344 280 zł

Mieszkanie 45 m²

440 010 zł

Mieszkanie 65 m²

580 385 zł

Szczecin

Mieszkanie 30 m²

339 990 zł

Mieszkanie 45 m²

460 035 zł

Mieszkanie 65 m²

585 130 zł

Białystok

Mieszkanie 30 m²

330 450 zł

Mieszkanie 45 m²

457 740 zł

Mieszkanie 65 m²

591 045 zł

Bydgoszcz

Mieszkanie 30 m²

307 740 zł

Mieszkanie 45 m²

405 000 zł

Mieszkanie 65 m²

562 055 zł

Łódź

Mieszkanie 30 m²

301 170 zł

Mieszkanie 45 m²

412 470 zł

Mieszkanie 65 m²

565 500 zł

Częstochowa

Mieszkanie 30 m²

226 350 zł

Mieszkanie 45 m²

315 000 zł

Mieszkanie 65 m²

504 855 zł

Sosnowiec

Mieszkanie 30 m²

209 010 zł

Mieszkanie 45 m²

327 240 zł

Mieszkanie 65 m²

428 155 zł

Radom

Mieszkanie 30 m²

235 410 zł*

Mieszkanie 45 m²

353 115 zł

Mieszkanie 65 m²

482 235 zł

*Uwaga: Dla 30 m² w Radomiu, z powodu braku danych, użyliśmy stawki dla mieszkań średnich (7 847 zł/m²).

Teraz widzimy realne kwoty i skalę dysproporcji. Bariera wejścia w Warszawie to ponad pół miliona złotych (571 tys. zł) za 30-metrowe lokum. W tym samym czasie w Sosnowcu podobny start kosztuje „zaledwie” 209 tys. zł.

Ale najbardziej uderzające są porównania krzyżowe: 65-metrowe mieszkanie dla rodziny w Sosnowcu (428 tys. zł) jest o ponad 140 tys. zł tańsze niż 30-metrowa kawalerka dla singla w Warszawie (571 tys. zł). Co więcej, rodzinne mieszkanie w Łodzi (565 tys. zł) również kosztuje mniej niż kawalerka w stolicy. To pokazuje, jak bardzo lokalizacja determinuje możliwości zakupu.

Warto też zwrócić uwagę na koszt „awansu” i powiększenia rodziny. W Warszawie przejście z 45-metrowego mieszkania dla pary (ok. 753 tys. zł) na 65-metrowe dla rodziny (ponad 1,1 mln zł) to koszt dodatkowych 350 tys. zł. W Sosnowcu ten sam „skok” metrażowy – z 45 m² na 65 m² – kosztuje tylko 101 tys. zł.

Cena vs. zarobki (brutto). Ile medianowych pensji kosztuje mieszkanie?

Ceny w próżni nic nie znaczą. 500 tysięcy złotych w Warszawie znaczy co innego niż 500 tysięcy w Radomiu, ponieważ zarobki w tych miastach są różne. Aby poznać realną siłę nabywczą, musimy zderzyć ceny mieszkań z dochodami.

Używamy mediany (wartości środkowej), a nie średniej. Dlaczego? Średnia jest zawyżana przez grupę najlepiej zarabiających. Mediana to pensja „człowieka w środku kolejki” – połowa ludzi zarabia mniej, połowa więcej. To znacznie bardziej realistyczny wskaźnik.

Co więcej, GUS pokazuje, ile dokładnie wynosi mediana dla danego miasta, co pozwala na dokładne wyznaczenie siły zarobków w porównaniu do cen w danym mieście. W ten sposób porównujemy jabłka do jabłek (mediana i ceny w danym mieście), a nie gruszki do śliwek (średnia wynagrodzeń dla całej Polski i ceny lokalne).

Oto ile miesięcznych, medianowych pensji brutto (dane GUS, marzec 2025) kosztują poszczególne mieszkania w poszczególnych miastach.

Ile pensji lub lat pracy potrzeba na mieszkanie?

Porównanie liczby pensji brutto i lat pracy potrzebnych na zakup mieszkań 30 m², 45 m² i 65 m² w polskich miastach.

Warszawa

30 m²

61,4

45 m²

80,8

65 m²

118,6

Kraków

30 m²

59,2

45 m²

79,7

65 m²

110,4

Wrocław

30 m²

57,6

45 m²

72,4

65 m²

95,7

Gdańsk

30 m²

55,5

45 m²

74,6

65 m²

103,1

Gdynia

30 m²

52,2

45 m²

66,9

65 m²

103,1

Poznań

30 m²

53,8

45 m²

69,9

65 m²

93,2

Katowice

30 m²

49,6

45 m²

66,2

65 m²

88,8

Rzeszów

30 m²

50,9

45 m²

64,7

65 m²

79,1

Lublin

30 m²

51,2

45 m²

66,6

65 m²

88,4

Toruń

30 m²

50,2

45 m²

64,1

65 m²

84,6

Szczecin

30 m²

46,6

45 m²

63,0

65 m²

80,2

Białystok

30 m²

46,8

45 m²

64,8

65 m²

83,6

Bydgoszcz

30 m²

44,6

45 m²

58,7

65 m²

81,5

Łódź

30 m²

40,3

45 m²

55,2

65 m²

75,7

Częstochowa

30 m²

34,5

45 m²

48,1

65 m²

77,0

Sosnowiec

30 m²

29,1

45 m²

45,5

65 m²

59,5

Radom

30 m²

33,8*

45 m²

50,7

65 m²

69,3

Warszawa

30 m²

5 lat 1 mies.

45 m²

6 lat 9 mies.

65 m²

9 lat 11 mies.

Kraków

30 m²

4 lata 11 mies.

45 m²

6 lat 8 mies.

65 m²

9 lat 2 mies.

Wrocław

30 m²

4 lata 10 mies.

45 m²

6 lat 0 mies.

65 m²

7 lat 12 mies.

Gdańsk

30 m²

4 lata 7 mies.

45 m²

6 lat 2 mies.

65 m²

8 lat 7 mies.

Gdynia

30 m²

4 lata 4 mies.

45 m²

5 lat 7 mies.

65 m²

8 lat 7 mies.

Poznań

30 m²

4 lata 6 mies.

45 m²

5 lat 10 mies.

65 m²

7 lat 9 mies.

Katowice

30 m²

4 lata 2 mies.

45 m²

5 lat 6 mies.

65 m²

7 lat 5 mies.

Rzeszów

30 m²

4 lata 3 mies.

45 m²

5 lat 5 mies.

65 m²

6 lat 7 mies.

Lublin

30 m²

4 lata 3 mies.

45 m²

5 lat 7 mies.

65 m²

7 lat 4 mies.

Toruń

30 m²

4 lata 2 mies.

45 m²

5 lat 4 mies.

65 m²

7 lat 1 mies.

Szczecin

30 m²

3 lata 11 mies.

45 m²

5 lat 3 mies.

65 m²

6 lat 8 mies.

Białystok

30 m²

3 lata 11 mies.

45 m²

5 lat 5 mies.

65 m²

6 lat 11 mies.

Bydgoszcz

30 m²

3 lata 9 mies.

45 m²

4 lata 11 mies.

65 m²

6 lat 10 mies.

Łódź

30 m²

3 lata 4 mies.

45 m²

4 lata 7 mies.

65 m²

6 lat 4 mies.

Częstochowa

30 m²

2 lata 10 mies.

45 m²

4 lata 0 mies.

65 m²

6 lat 5 mies.

Sosnowiec

30 m²

2 lata 5 mies.

45 m²

3 lata 10 mies.

65 m²

4 lata 12 mies.

Radom

30 m²

2 lata 10 mies.*

45 m²

4 lata 3 mies.

65 m²

5 lat 9 mies.

*Uwaga: Dla 30 m² w Radomiu, z powodu braku danych o cenie/m² dla tego metrażu, użyliśmy stawki dla mieszkań średnich (7 847 zł/m²).

To nasz pierwszy realny wskaźnik dostępności. Różnice są kolosalne. Podczas gdy na 30-metrowe mieszkanie w Sosnowcu potrzeba równowartość 29 pensji brutto (2 lata i 5 miesięcy pracy), w Warszawie jest to aż 61 pensji (ponad 5 lat pracy) – czyli dwa razy więcej wysiłku.

Jak widać, wysokie zarobki nie zawsze oznaczają wysoką dostępność. Kraków, z drugą najwyższą medianą wynagrodzeń w kraju, pod względem dostępności (4 lata i 11 miesięcy) jest niemal tak samo drogi jak Warszawa (5 lat i 1 miesiąc).

Zaskakuje za to Łódź, która z zarobkami na niemal identycznym poziomie co Poznań (ok. 7470 zł), wypada znacznie lepiej (3 lata i 4 miesiące vs 4 lata i 6 miesięcy w Poznaniu) za 30 m². To pokazuje, że wysokie zarobki w Łodzi (napędzane m.in. przez BPO i przemysł) spotykają się z wciąż relatywnie niższą bazą cenową mieszkań. Najbardziej dostępne miasta w tej kategorii to Sosnowiec, Częstochowa, Radom i Łódź.

Prawdziwe pieniądze. Ile pensji "na rękę" (netto) potrzeba?

Kwota brutto zarobków nie jest do końca trafnym wskaźnikiem, jeśli chodzi o wyliczanie prawdziwych kosztów mieszkań. To, co widzimy na umowie, a to, co wpływa na konto, to dwie różne kwoty. Różnica – tzw. klin podatkowy (podatki i składki) – to cichy zabójca siły nabywczej. To drugi, brutalny test rzeczywistości dla naszych obliczeń.

Zobaczmy, jak zmienia się sytuacja, gdy cenę mieszkania podzielimy przez medianową pensję netto („na rękę”).

Ile pensji NETTO potrzeba na mieszkanie?

Porównanie liczby pensji netto i lat pracy potrzebnych na zakup mieszkań 30 m², 45 m² i 65 m² w polskich miastach.

Warszawa

30 m²

82,6

45 m²

108,8

65 m²

159,6

Kraków

30 m²

79,5

45 m²

107,2

65 m²

148,4

Wrocław

30 m²

77,2

45 m²

97,1

65 m²

128,3

Gdańsk

30 m²

74,4

45 m²

100,0

65 m²

138,3

Gdynia

30 m²

70,0

45 m²

89,6

65 m²

138,0

Poznań

30 m²

71,6

45 m²

93,1

65 m²

124,1

Katowice

30 m²

66,0

45 m²

88,2

65 m²

118,3

Rzeszów

30 m²

67,7

45 m²

86,1

65 m²

105,3

Lublin

30 m²

68,1

45 m²

88,5

65 m²

117,5

Toruń

30 m²

66,4

45 m²

84,9

65 m²

112,0

Szczecin

30 m²

62,0

45 m²

83,9

65 m²

106,7

Białystok

30 m²

62,1

45 m²

86,0

65 m²

111,0

Bydgoszcz

30 m²

59,1

45 m²

77,8

65 m²

107,9

Łódź

30 m²

53,7

45 m²

73,6

65 m²

100,9

Częstochowa

30 m²

45,6

45 m²

63,4

65 m²

101,6

Sosnowiec

30 m²

38,6

45 m²

60,5

65 m²

79,2

Radom

30 m²

44,8*

45 m²

67,2

65 m²

91,8

Warszawa

30 m²

6 lat 11 mies.

45 m²

9 lat 1 mies.

65 m²

13 lat 4 mies.

Kraków

30 m²

6 lat 8 mies.

45 m²

8 lat 11 mies.

65 m²

12 lat 4 mies.

Wrocław

30 m²

6 lat 5 mies.

45 m²

8 lat 1 mies.

65 m²

10 lat 8 mies.

Gdańsk

30 m²

6 lat 2 mies.

45 m²

8 lat 4 mies.

65 m²

11 lat 6 mies.

Gdynia

30 m²

5 lat 10 mies.

45 m²

7 lat 6 mies.

65 m²

11 lat 6 mies.

Poznań

30 m²

5 lat 12 mies.

45 m²

7 lat 9 mies.

65 m²

10 lat 4 mies.

Katowice

30 m²

5 lat 6 mies.

4S m²

7 lat 4 mies.

65 m²

9 lat 10 mies.

Rzeszów

30 m²

5 lat 8 mies.

45 m²

7 lat 2 mies.

65 m²

8 lat 9 mies.

Lublin

30 m²

5 lat 8 mies.

4Si m²

7 lat 5 mies.

65 m²

9 lat 10 mies.

Toruń

30 m²

5 lat 6 mies.

45 m²

7 lat 1 mies.

65 m²

9 lat 4 mies.

Szczecin

30 m²

5 lat 2 mies.

45 m²

6 lat 12 mies.

65 m²

8 lat 11 mies.

Białystok

30 m²

5 lat 2 mies.

45 m²

7 lat 2 mies.

65 m²

9 lat 3 mies.

Bydgoszcz

30 m²

4 lata 11 mies.

45 m²

6 lat 6 mies.

65 m²

8 lat 12 mies.

Łódź

30 m²

4 lata 6 mies.

45 m²

6 lat 2 mies.

65 m²

8 lat 5 mies.

Częstochowa

30 m²

3 lata 10 mies.

45 m²

5 lat 3 mies.

65 m²

8 lat 6 mies.

Sosnowiec

30 m²

3 lata 3 mies.

45 m²

5 lat 1 mies.

65 m²

6 lat 7 mies.

Radom

30 m²

3 lata 9 mies.*

45 m²

5 lat 7 mies.

65 m²

7 lat 8 mies.

*Uwaga: Dla 30 m² w Radomiu, z powodu braku danych o cenie/m² dla tego metrażu, użyliśmy stawki dla mieszkań średnich (7 847 zł/m²).

Efekt „klina podatkowego” jest potężny - i dodaje kolejnych miesięcy i lat do przelicznika wartości mieszkań na wysokość wynagrodzeń.

30-metrowe mieszkanie w Warszawie kosztowało 61 pensji brutto, ale aż 83 pensje netto (skok z 5 lat i 1 miesiąca do 6 lat i 11 miesięcy). To 22 pełne wypłaty „na rękę”, które znikają po drodze na podatki i składki. W Sosnowcu różnica jest mniejsza, ale wciąż widoczna: skok z 2 lat i 5 miesięcy (brutto) do 3 lat i 3 miesięcy (netto).

Ta tabela pokazuje też absurdalny koszt zakupu mieszkania dla singla. W Warszawie to równowartość 160 pensji netto. To ponad 13 lat odkładania każdej złotówki z pensji. Powyższe tabele wciąż jednak są czystą abstrakcją, ponieważ model „jednej pensji” jest niewystarczający do analizy rynku.

Pensja a oszczędności. Siła gospodarstwa domowego

To fundamentalna zmiana w naszej analizie. Mieszkania rzadko kiedy kupuje „jedna pensja”. Kupują je całe gospodarstwa domowe, które łączą swoje dochody. Musimy więc zredefiniować naszą „siłę nabywczą”, opierając ją o trzy profile kupujących:

Definicja siły nabywczej

Musimy zredefiniować naszą „siłę nabywczą”, opierając ją o trzy profile kupujących odpowiadające różnym etapom życia.

🧑

Singiel

Kupuje 30 m²

Jego dochód to 1x pensja netto.

👩‍❤️‍👨

Małżeństwo 1+1 (DINK)

Kupuje 45 m²

Ich dochód to 2x pensja netto (korzystają z siły dwóch pensji).

👨‍👩‍👧‍👦

Rodzina 2+2

Kupuje 65 m²

Ich dochód to 2x pensja netto + 1600 zł (uwzględniamy świadczenie 800+ jako realny, comiesięczny, nieopodatkowany dochód).

Zobaczmy, ile miesięcznych dochodów netto całego gospodarstwa potrzeba na zakup docelowego mieszkania.

Ile dochodów gospodarstwa domowego potrzeba na mieszkanie?

Porównanie liczby miesięcznych dochodów netto i lat pracy potrzebnych na zakup mieszkań o różnym metrażu.

Warszawa

30 m² (Singiel)

82,6

45 m² (Małżeństwo)

54,4

65 m² (Rodzina 2+2)

79,8

Kraków

30 m² (Singiel)

79,5

45 m² (Małżeństwo)

53,6

65 m² (Rodzina 2+2)

74,2

Wrocław

30 m² (Singiel)

77,2

45 m² (Małżeństwo)

48,6

65 m² (Rodzina 2+2)

64,2

Gdańsk

30 m² (Singiel)

74,4

45 m² (Małżeństwo)

49,9

65 m² (Rodzina 2+2)

69,2

Gdynia

30 m² (Singiel)

70,0

45 m² (Małżeństwo)

44,8

65 m² (Rodzina 2+2)

69,0

Poznań

30 m² (Singiel)

71,6

45 m² (Małżeństwo)

46,7

65 m² (Rodzina 2+2)

62,2

Katowice

30 m² (Singiel)

66,0

45 m² (Małżeństwo)

44,2

65 m² (Rodzina 2+2)

59,3

Rzeszów

30 m² (Singiel)

67,7

45 m² (Małżeństwo)

43,2

65 m² (Rodzina 2+2)

52,7

Lublin

30 m² (Singiel)

68,1

45 m² (Małżeństwo)

44,4

65 m² (Rodzina 2+2)

58,9

Toruń

30 m² (Singiel)

66,4

45 m² (Małżeństwo)

42,6

65 m² (Rodzina 2+2)

56,2

Szczecin

30 m² (Singiel)

62,0

45 m² (Małżeństwo)

42,0

65 m² (Rodzina 2+2)

53,4

Białystok

30 m² (Singiel)

62,1

45 m² (Małżeństwo)

43,1

65 m² (Rodzina 2+2)

55,7

Bydgoszcz

30 m² (Singiel)

59,1

45 m² (Małżeństwo)

39,0

65 m² (Rodzina 2+2)

54,2

Łódź

30 m² (Singiel)

53,7

45 m² (Małżeństwo)

36,9

65 m² (Rodzina 2+2)

50,6

Częstochowa

30 m² (Singiel)

45,6

45 m² (Małżeństwo)

31,8

65 m² (Rodzina 2+2)

51,0

Sosnowiec

30 m² (Singiel)

38,6

45 m² (Małżeństwo)

30,3

65 m² (Rodzina 2+2)

39,7

Radom

30 m² (Singiel)

44,8*

45 m² (Małżeństwo)

33,8

65 m² (Rodzina 2+2)

46,1

Warszawa

30 m² (Singiel)

6 lat 11 mies.

45 m² (Małżeństwo)

4 lata 6 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

6 lat 8 mies.

Kraków

30 m² (Singiel)

6 lat 8 mies.

45 m² (Małżeństwo)

4 lata 6 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

6 lat 2 mies.

Wrocław

30 m² (Singiel)

6 lat 5 mies.

45 m² (Małżeństwo)

4 lata 1 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

5 lat 4 mies.

Gdańsk

30 m² (Singiel)

6 lat 2 mies.

45 m² (Małżeństwo)

4 lata 2 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

5 lat 9 mies.

Gdynia

30 m² (Singiel)

5 lat 10 mies.

45 m² (Małżeństwo)

3 lata 9 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

5 lat 9 mies.

Poznań

30 m² (Singiel)

5 lat 12 mies.

45 m² (Małżeństwo)

3 lata 11 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

5 lat 2 mies.

Katowice

30 m² (Singiel)

5 lat 6 mies.

45 m² (Małżeństwo)

3 lata 8 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

4 lata 11 mies.

Rzeszów

30 m² (Singiel)

5 lat 8 mies.

45 m² (Małżeństwo)

3 lata 7 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

4 lata 5 mies.

Lublin

30 m² (Singiel)

5 lat 8 mies.

45 m² (Małżeństwo)

3 lata 8 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

4 lata 11 mies.

Toruń

30 m² (Singiel)

5 lat 6 mies.

45 m² (Małżeństwo)

3 lata 7 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

4 lata 8 mies.

Szczecin

30 m² (Singiel)

5 lat 2 mies.

45 m² (Małżeństwo)

3 lata 6 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

4 lata 5 mies.

Białystok

30 m² (Singiel)

5 lat 2 mies.

45 m² (Małżeństwo)

3 lata 7 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

4 lata 8 mies.

Bydgoszcz

30 m² (Singiel)

4 lata 11 mies.

45 m² (Małżeństwo)

3 lata 3 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

4 lata 6 mies.

Łódź

30 m² (Singiel)

4 lata 6 mies.

45 m² (Małżeństwo)

3 lata 1 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

4 lata 3 mies.

Częstochowa

30 m² (Singiel)

3 lata 10 mies.

45 m² (Małżeństwo)

2 lata 8 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

4 lata 3 mies.

Sosnowiec

30 m² (Singiel)

3 lata 3 mies.

45 m² (Małżeństwo)

2 lata 6 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

3 lata 4 mies.

Radom

30 m² (Singiel)

3 lata 9 mies.*

45 m² (Małżeństwo)

2 lata 10 mies.

65 m² (Rodzina 2+2)

3 lata 10 mies.

*Uwaga: Dla 30 m² w Radomiu, z powodu braku danych o cenie/m² dla tego metrażu, użyliśmy stawki dla mieszkań średnich (7 847 zł/m²).

Magia dwóch pensji jest widoczna gołym okiem - dwie osoby, łącząc finansowe siły, są w stanie zapracować na większe mieszkanie szybciej, niż dorobi się mniejszej lokum singiel.

Spójrzmy na Łódź: singiel na swoje 30 m² potrzebuje 54 miesięcznych dochodów (4 lata i 6 miesięcy). Ale para (1+1), dysponując dwiema pensjami, na większe 45-metrowe mieszkanie potrzebuje już tylko 37 wspólnych dochodów (3 lata i 1 miesiąc). Dwie pensje są kluczem do rynku nieruchomości.

Tu znów widać potężne różnice geograficzne. Singiel w Sosnowcu (3 lata i 3 miesiące) ma teoretycznie krótszą drogę do własnych 30 m² niż para w Warszawie czy Krakowie (po ok. 4,5 roku) do swoich 45 m². Sytuacja rodziny (2+2) jest również lepsza dzięki 800+, ale widać, że koszt 65-metrowego mieszkania jest tak wysoki, że ich wskaźnik dostępności jest często gorszy niż pary 1+1 (np. 4 lata i 3 miesiące w Łodzi vs 3 lata i 1 miesiąc).

Ale to wciąż teoria. Nikt nie jest w stanie odłożyć  100% swojego wynagrodzenia.

Nikt nie oszczędza 100% pensji. Ile można odłożyć z wypłaty?

Doszliśmy do finału. Wiemy, ile co kosztuje i kim są nasi kupujący. Musimy teraz wprowadzić ostatnią, ale najważniejszą zmienną: styl życia, czyli realną zdolność do oszczędzania.

Nikt nie żyje za 0 zł. Trzeba jeść, płacić rachunki, przemieszczać się, kupować ubrania. Aby nasza analiza była kompletna, stworzyliśmy dwa scenariusze oszczędzania.

Dwa scenariusze oszczędzania

Scenariusz "realistyczny" (Model 30/40/20)

Zakłada rozsądny poziom życia i dobre nawyki oszczędnościowe, ale bez skrajnych wyrzeczeń.

🧑

Singiel

(Kupuje 30 m²)

30%

swojej pensji netto

👩‍❤️‍👨

Małżeństwo 1+1 (DINK)

(Kupuje 45 m²)

40%

wspólnych dochodów netto

👨‍👩‍👧‍👦

Rodzina 2+2

(Kupuje 65 m²)

20%

całkowitego dochodu

Scenariusz "ambitny" (Model 40/50/30)

Zakłada skrajną dyscyplinę finansową, „zaciskanie pasa” i maksymalny wysiłek, podobny do spłacania wysokiej raty kredytu.

🧑

Singiel

(Kupuje 30 m²)

40%

swojej pensji netto

👩‍❤️‍👨

Małżeństwo 1+1 (DINK)

(Kupuje 45 m²)

50%

wspólnych dochodów netto

👨‍👩‍👧‍👦

Rodzina 2+2

(Kupuje 65 m²)

30%

całkowitego dochodu

Ceny mieszkań w różnych miastach. Ile realnie lat trzeba oszczędzać?

Teraz łączymy wszystko: cenę mieszkania dzielimy przez realną kwotę oszczędności w złotówkach w każdym ze scenariuszy. Wynik podajemy w miesiącach, aby pokazać pełną skalę wysiłku.

Scenariusz "realistyczny" (ciesząc się życiem):

Realny czas oszczędzania na mieszkanie

Porównanie liczby miesięcy i lat potrzebnych na zakup mieszkania w scenariuszu realistycznym (oszczędzanie części dochodów).

Warszawa

Singiel (30 m²)

279,5

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

137,9

Rodzina 2+2 (65 m²)

362,5

Kraków

Singiel (30 m²)

265,1

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

134,0

Rodzina 2+2 (65 m²)

330,2

Wrocław

Singiel (30 m²)

255,6

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

120,6

Rodzina 2+2 (65 m²)

281,8

Gdańsk

Singiel (30 m²)

246,5

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

124,2

Rodzina 2+2 (65 m²)

303,7

Gdynia

Singiel (30 m²)

230,7

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

110,7

Rodzina 2+2 (65 m²)

300,8

Poznań

Singiel (30 m²)

235,3

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

114,7

Rodzina 2+2 (65 m²)

268,1

Katowice

Singiel (30 m²)

217,0

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

108,7

Rodzina 2+2 (65 m²)

255,9

Rzeszów

Singiel (30 m²)

221,9

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

105,9

Rodzina 2+2 (65 m²)

226,3

Lublin

Singiel (30 m²)

222,9

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

108,7

Rodzina 2+2 (65 m²)

252,0

Toruń

Singiel (30 m²)

217,8

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

104,4

Rodzina 2+2 (65 m²)

239,1

Szczecin

Singiel (30 m²)

203,2

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

103,1

Rodzina 2+2 (65 m²)

229,4

Białystok

Singiel (30 m²)

203,3

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

105,6

Rodzina 2+2 (65 m²)

237,6

Bydgoszcz

Singiel (30 m²)

193,8

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

95,6

Rodzina 2+2 (65 m²)

230,6

Łódź

Singiel (30 m²)

176,4

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

90,6

Rodzina 2+2 (65 m²)

217,8

Częstochowa

Singiel (30 m²)

149,3

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

77,9

Rodzina 2+2 (65 m²)

215,6

Sosnowiec

Singiel (30 m²)

126,6

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

74,3

Rodzina 2+2 (65 m²)

169,8

Radom

Singiel (30 m²)

147,1*

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

82,7

Rodzina 2+2 (65 m²)

196,5

Warszawa

Singiel (30 m²)

23 lat 4 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

11 lat 6 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

30 lat 3 mies.

Kraków

Singiel (30 m²)

22 lata 1 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

11 lat 2 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

27 lat 6 mies.

Wrocław

Singiel (30 m²)

21 lat 4 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

10 lat 1 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

23 lata 6 mies.

Gdańsk

Singiel (30 m²)

20 lat 7 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

10 lat 4 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

25 lat 4 mies.

Gdynia

Singiel (30 m²)

19 lat 3 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

9 lat 3 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

25 lat 1 mies.

Poznań

Singiel (30 m²)

19 lat 7 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

9 lat 7 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

22 lata 4 mies.

Katowice

Singiel (30 m²)

18 lat 1 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

9 lat 1 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

21 lat 4 mies.

Rzeszów

Singiel (30 m²)

18 lat 6 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

8 lat 10 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

18 lat 10 mies.

Lublin

Singiel (30 m²)

18 lat 7 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

9 lat 1 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

21 lat 0 mies.

Toruń

Singiel (30 m²)

18 lat 2 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

8 lat 8 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

19 lat 11 mies.

Szczecin

Singiel (30 m²)

16 lat 11 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

8 lat 7 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

19 lat 1 mies.

Białystok

Singiel (30 m²)

16 lat 11 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

8 lat 10 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

19 lat 10 mies.

Bydgoszcz

Singiel (30 m²)

16 lat 2 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

7 lat 12 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

19 lat 3 mies.

Łódź

Singiel (30 m²)

14 lat 8 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

7 lat 7 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

18 lat 2 mies.

Częstochowa

Singiel (30 m²)

12 lat 5 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

6 lat 6 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

17 lat 12 mies.

Sosnowiec

Singiel (30 m²)

10 lat 7 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

6 lat 2 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

14 lat 2 mies.

Radom

Singiel (30 m²)

12 lat 3 mies.*

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

6 lat 11 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

16 lat 5 mies.

*Uwaga: Dla 30 m² w Radomiu, z powodu braku danych o cenie/m² dla tego metrażu, użyliśmy stawki dla mieszkań średnich (7 847 zł/m²).

Oto realia w pełnej krasie. Aby singiel w Warszawie kupił 30 m², musi oszczędzać 23 lata i 4 miesiące. W Sosnowcu ten sam singiel, przy tych samych założeniach, potrzebuje 10 lat i 7 miesięcy. To wciąż długo, ale jest to horyzont czasowy o ponad połowę krótszy.

Zdecydowanymi zwycięzcami tego rankingu są pary 1+1 (DINK). Dzięki dwóm pensjom i wysokiej stopie oszczędności (40%) są w stanie kupić swoje 45 m² w Sosnowcu w 6 lat i 2 miesiące, a w Łodzi w 7 lat i 7 miesięcy. To jedyna grupa, dla której horyzont zakupu za gotówkę jest realny w perspektywie poniżej dekady.

Najtrudniej ma rodzina 2+2. Koszty dzieci i większego metrażu są ogromne. W Warszawie to 30 lat i 3 miesiące oszczędzania. Nawet w najtańszym Sosnowcu to 14 lat i 2 miesiące. Co ciekawe, para 1+1 w Warszawie (11,5 roku) zbiera na mieszkanie krócej niż rodzina 2+2 w Sosnowcu.

A co, jeśli zacisnęlibyśmy pasa do granic możliwości, tak jakbyśmy spłacali kredyt? Ta tabela pokazuje potęgę dyscypliny finansowej.

Scenariusz "ambitny" (zaciskanie pasa):

Realny czas oszczędzania na mieszkanie (zaciskanie pasa)

Porównanie liczby miesięcy i lat potrzebnych na zakup mieszkania przy założeniu oszczędzania części dochodów netto.

Warszawa

Singiel (30 m²)

209,7

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

110,3

Rodzina 2+2 (65 m²)

241,7

Kraków

Singiel (30 m²)

198,7

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

107,2

Rodzina 2+2 (65 m²)

220,1

Wrocław

Singiel (30 m²)

191,7

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

96,5

Rodzina 2+2 (65 m²)

187,9

Gdynia

Singiel (30 m²)

173,0

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

88,6

Rodzina 2+2 (65 m²)

200,5

Gdańsk

Singiel (30 m²)

184,9

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

99,4

Rodzina 2+2 (65 m²)

202,5

Poznań

Singiel (30 m²)

176,5

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

91,8

Rodzina 2+2 (65 m²)

178,7

Katowice

Singiel (30 m²)

162,8

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

87,0

Rodzina 2+2 (65 m²)

170,6

Rzeszów

Singiel (30 m²)

168,9

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

86,0

Rodzina 2+2 (65 m²)

150,9

Lublin

Singiel (30 m²)

170,0

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

88,4

Rodzina 2+2 (65 m²)

168,0

Toruń

Singiel (30 m²)

165,1

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

83,5

Rodzina 2+2 (65 m²)

159,4

Szczecin

Singiel (30 m²)

154,7

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

82,5

Rodzina 2+2 (65 m²)

152,9

Białystok

Singiel (30 m²)

154,8

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

85,8

Rodzina 2+2 (65 m²)

158,4

Bydgoszcz

Singiel (30 m²)

147,0

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

77,3

Rodzina 2+2 (65 m²)

153,7

Łódź

Singiel (30 m²)

134,5

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

73,7

Rodzina 2+2 (65 m²)

145,2

Częstochowa

Singiel (30 m²)

112,3

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

62,5

Rodzina 2+2 (65 m²)

143,7

Sosnowiec

Singiel (30 m²)

96,4

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

60,4

Rodzina 2+2 (65 m²)

113,2

Radom

Singiel (30 m²)

111,6*

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

66,9

Rodzina 2+2 (65 m²)

131,0

Warszawa

Singiel (30 m²)

17 lat 6 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

9 lat 2 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

20 lat 2 mies.

Kraków

Singiel (30 m²)

16 lat 7 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

8 lat 11 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

18 lat 4 mies.

Wrocław

Singiel (30 m²)

15 lat 12 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

8 lat 1 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

15 lat 8 mies.

Gdynia

Singiel (30 m²)

14 lat 5 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

7 lat 5 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

16 lat 9 mies.

Gdańsk

Singiel (30 m²)

15 lat 5 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

8 lat 3 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

16 lat 11 mies.

Poznań

Singiel (30 m²)

14 lat 9 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

7 lat 8 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

14 lat 11 mies.

Katowice

Singiel (30 m²)

13 lat 7 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

7 lat 3 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

14 lat 3 mies.

Rzeszów

Singiel (30 m²)

14 lat 1 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

7 lat 2 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

12 lat 7 mies.

Lublin

Singiel (30 m²)

14 lat 2 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

7 lat 4 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

14 lat 0 mies.

Toruń

Singiel (30 m²)

13 lat 9 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

6 lat 12 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

13 lat 3 mies.

Szczecin

Singiel (30 m²)

12 lat 11 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

6 lat 11 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

12 lat 9 mies.

Białystok

Singiel (30 m²)

12 lat 11 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

7 lat 2 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

13 lat 2 mies.

Bydgoszcz

Singiel (30 m²)

12 lat 3 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

6 lat 5 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

12 lat 10 mies.

Łódź

Singiel (30 m²)

11 lat 3 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

6 lat 2 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

12 lat 1 mies.

Częstochowa

Singiel (30 m²)

9 lat 4 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

5 lat 3 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

11 lat 12 mies.

Sosnowiec

Singiel (30 m²)

8 lat 0 mies.

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

5 lat 0 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

9 lat 5 mies.

Radom

Singiel (30 m²)

9 lat 4 mies.*

Małżeństwo 1+1 (45 m²)

5 lat 7 mies.

Rodzina 2+2 (65 m²)

10 lat 11 mies.

*Uwaga: Dla 30 m² w Radomiu, z powodu braku danych o cenie/m² dla tego metrażu, użyliśmy stawki dla mieszkań średnich (7 847 zł/m²).

Ten model pokazuje absolutnie minimalny czas potrzebny na oszczędzanie. Wyniki są znacznie lepsze, ale wymagają ogromnych wyrzeczeń.

Singiel w Warszawie „zdziera” ze swojego czasu oszczędzania ponad 5,5 roku – czas spada z 23 lat i 4 miesięcy do 17 lat i 6 miesięcy. Rodzina w stolicy zyskuje całą dekadę – czas spada z 30 lat i 3 miesięcy do 20 lat i 2 miesięcy. Różnica między "normalnym życiem" a "zaciskaniem pasa" to dosłownie dekada oszczędzania.

Absolutnym rekordzistą jest para 1+1 w Sosnowcu, która przy maksymalnym wysiłku jest w stanie kupić 45-metrowe mieszkanie w 60 miesięcy (dokładnie 5 lat). W tym samym czasie para w Warszawie, żyjąc w ten sam sposób, potrzebuje 110 miesięcy (ponad 9 lat). Nawet przy maksymalnym wysiłku, singiel w Warszawie (17,5 roku) oszczędza dłużej niż rodzina w Sosnowcu w scenariuszu realistycznym (14,2 roku).

Ceny mieszkań w Polsce. Co nam mówią te liczby?

Nasza analiza pokazuje, że "realny czas" oszczędzania na mieszkanie w Polsce to pojęcie bardzo względne. Dla singla w Warszawie może to być od 17,5 do ponad 23 lat. Dla pary bez dzieci w Sosnowcu – od 5 do ponad 6 lat.

Dostępność mieszkań zależy od trzech głównych czynników:

🗺️

Gdzie chcesz mieszkać?

Różnica w czasie oszczędzania między Sosnowcem a Warszawą to kilkanaście lat.

👩‍❤️‍👨

Z kim chcesz mieszkać?

Siła dwóch pensji i wspólnego budżetu jest nie do przecenienia i drastycznie skraca czas oczekiwania.

💸

Jak chcesz żyć?

Poziom dyscypliny finansowej i przyjęty scenariusz oszczędzania może skrócić lub wydłużyć ten proces o dekadę.

Przeszliśmy całą drogę: od cen za metr, przez ceny całkowite (gdzie 65-metrowe mieszkanie w Sosnowcu jest tańsze niż 30-metrowa kawalerka w Warszawie), przez siłę nabywczą pensji brutto i netto, aż po dwa modele oszczędzania dla całych gospodarstw domowych. Kluczowy wniosek jest jeden: najważniejszą zmienną w tej układance nie jest ani cena mieszkania, ani nawet wysokość zarobków. Jest nią stopa oszczędności – czyli to, ile procent dochodu jesteśmy w stanie co miesiąc odkładać.

Różnica między "realistycznym" odkładaniem 20% dochodu przez rodzinę a "ambitnym" odkładaniem 30% to w Warszawie 10 lat różnicy.

Czytaj także: 

• Deweloperzy grzmią na zmianę w podatku. Policzyliśmy - nie powinni tego odczuć
• Rośnie pesymizm deweloperów. Ale cen nie chcą obniżać
• Słownik dewelopersko-polski. 10 zwrotów, które musisz znać, starając się o mieszkanie

Źródło: PolskieRadio24.pl/Michał Tomaszkiewicz

Skąd to wiemy? Jak to policzyliśmy?

Wszystkie przedstawione w tym artykule dane są wynikiem analizy opartej na publicznie dostępnych wskaźnikach oraz precyzyjnie określonych założeniach. Transparentność metodologii jest dla nas kluczowa, dlatego poniżej przedstawiamy dokładny opis naszych źródeł i metod obliczeniowych.

1. Źródła danych

Nasza analiza opiera się na dwóch fundamentalnych zestawach danych:

Ceny mieszkań: Wykorzystaliśmy dane z „Raportu Rankomat.pl i Rentier.io – Ceny mieszkań, III kw. 2025 r.”. Raport ten przedstawia prognozowane ofertowe ceny za metr kwadratowy na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 polskich miastach, z podziałem na trzy kategorie metrażu.

Poziom zarobków: Użyliśmy oficjalnych danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) dotyczących mediany miesięcznego wynagrodzenia brutto w miastach wojewódzkich (plus Częstochowa, Gdynia, Radom i Sosnowiec) za marzec 2025 r. Wybraliśmy medianę (wartość środkową), a nie średnią, ponieważ znacznie lepiej oddaje ona realny poziom zarobków, który otrzymuje "środkowy" pracownik, i nie jest zawyżana przez grupę osób o najwyższych dochodach.

2. Metodologia obliczeń

Ceny mieszkań: Obliczyliśmy całkowity koszt zakupu trzech modeli: 30 m² (dla singla), 45 m² (dla pary) i 65 m² (dla rodziny), mnożąc metraż przez stawkę z raportu.
Dochód netto: Wszystkie pensje brutto przeliczyliśmy na kwoty „na rękę” (netto) przy założeniu Umowy o Pracę.

Profile Kupujących (dochód gospodarstwa):
Singiel: 1x pensja netto.
Para 1+1: 2x pensja netto.
Rodzina 2+2: 2x pensja netto + 1600 zł (ze świadczenia 800+).

Scenariusze oszczędzania: Stworzyliśmy dwa modele, pokazujące, jaki procent miesięcznego dochodu netto gospodarstwo jest w stanie odłożyć:

Scenariusz "realistyczny": Singiel (30%), Para (40%), Rodzina (20%).
Scenariusz "ambitny" (zaciskanie pasa): Singiel (40%), Para (50%), Rodzina (30%).

Wynik końcowy: Całkowitą cenę mieszkania podzieliliśmy przez miesięczną kwotę oszczędności w złotówkach (wynikającą z % założeń) dla obu scenariuszy.