Polskie kredyty hipoteczne prawie najdroższe w UE. Drożej tylko w dwóch krajach
Kredyty hipoteczne w Polsce należą do najdroższych w Unii Europejskiej. Największym problemem są marże banków, nie stopy procentowe.
Andrzej Mandel
2025-10-06, 14:04
Najważniejsze informacje w skrócie:
- Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce należy do najwyższych w Unii Europejskiej - droższe kredyty spłacają tylko Rumuni i Węgrzy
- Polskie banki mają wysokie marże. Wyższe są tylko w Rumunii i Węgrzech, dlatego polskie kredyty są tak drogie
- Niższe raty płacą od Polaków np. Czesi
Drogie kredyty, wysokie marże
Z danych z lipca 2025 wynika, że oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce należy do najwyższych w Unii Europejskiej. Według serwisu money.pl średnie oprocentowanie wynosiło w Polsce 6,69 proc. Wyższe było np. na Węgrzech, gdzie wynosiło 6,97 proc. Z danych dostępnych w Eurostacie czy w bankach centralnych państw UE wynika jednak, że droższe od Polaków kredyty hipoteczne mają także Rumuni.
Na koszt kredytu składa się zazwyczaj oprocentowanie podstawowe oparte o któryś ze wskaźników. W przypadku Polski jest to nadal najczęściej WIBOR 3M (lub inna wersja 1M czy 6M). Do tego oprocentowania doliczana jest marża banku, stanowiąca dla niego zysk ponad teoretyczny koszt pieniądza.
Polska należy do państw o najwyższych marżach kredytowych. Marże banków wynoszą w Polsce obecnie od 1,97 do 2,2 proc. Co oznacza, że przy stawce WIBOR 3M wynoszącej np. 4,7 proc. oprocentowanie kredytu może wynieść 6,9 proc. Ale uwaga, w ofertach banków można znaleźć kredyty, w których po okresie promocyjnym marża może wynieść nawet 3,8 proc.
💸 WIBOR + marża. Z czego składa się oprocentowanie Twojego kredytu?
Oprocentowanie kredytu to nie jedna liczba. Składa się z dwóch głównych części:
WIBOR: To "hurtowa cena pieniądza" na polskim rynku, zależna głównie od stóp procentowych NBP. Bank ma na nią niewielki wpływ.
MARŻA: To zysk banku i opłata za ryzyko. Jest to jedyny element oprocentowania, który możesz i powinieneś negocjować. Artykuł pokazuje, że o ile WIBOR jest podobny w regionie, to właśnie polskie, wyjątkowo wysokie marże, czynią nasze kredyty jednymi z najdroższych w UE.Wyższe standardowe marże bankowe są na Węgrzech (do 3,2 proc.) i w Rumunii (do 3,1 proc.). Porównywalne natomiast mają banki w Bułgarii, których marże obecnie zamykają się w widełkach 1,90-2,3 proc.
Czesi płacą mniej
Bankowcy tłumacząc wysokie marże w Polsce mówią o ryzykach inwestycyjnych oraz prawnych. Wspominają też o stanie polskiej gospodarki. Tymczasem tuż za południową granicą - w Czechach - marże banków wynoszą od 1,1 do 1,5 proc. Obecnie czeska gospodarka jest na podobnym poziomie rozwoju co polska. Różnica jest taka, że czeskie banki praktycznie nie stosują zmiennego oprocentowania w ofertach hipotecznych.
Niemniej banki w Polsce przy stałej stopie procentowej kredytu stosują wyższe marże niż czeskie. W efekcie, gdyby teoretycznie udało się wziąć kredyt na 30 lat w wysokości 500 tys. zł na polską nieruchomość w Czechach (zakładając, że byłby oprocentowany "po czesku", ale denominowany w złotówkach), to rata wyniosłaby 2745 zł. Identyczny kredyt wzięty w Polsce to wydatek 3448 zł miesięcznie.
🤔 Za bogaty na socjal, za biedny na kredyt. Czym jest "luka czynszowa"?
To jeden z największych dramatów polskiego rynku mieszkaniowego. "Luka czynszowa" to sytuacja, w której znajduje się osoba lub rodzina, której dochody są:
zbyt wysokie, by kwalifikować się do taniego mieszkania komunalnego lub innej formy pomocy państwa,
ale jednocześnie zbyt niskie, by uzyskać zdolność kredytową na zakup własnego mieszkania na rynku. Osoby te są skazane na drogi, komercyjny najem, który pożera ich dochody i uniemożliwia odłożenie wkładu własnego, tworząc błędne koło.
Polacy nie mają wyboru?
Temat kosztownych kredytów hipotecznych od dawna rozpala opinię publiczną. Przede wszystkim dlatego, że szacunkowo w Polsce w spłacanie kredytu hipotecznego może być zaangażowane ok. 3 mln osób. To znaczny procent dorosłej populacji kraju.
Do tego kredyt hipoteczny to dla wielu jedyna szansa na jakiekolwiek własne mieszkanie. Niezależny analityk rynku Tomasz Błeszyński w rozmowie z Money.pl zwrócił uwagę, że w Polsce słabo rozwinięty jest rynek najmu, a zakup za gotówkę przekracza możliwości większości.
- Polak nie ma innego wyboru jak kredyt - podkreślił Tomasz Błeszyński.
Warto zwrócić uwagę, że rynek najmu to nie tylko prywatne oferty mieszkania w piwnicy za 1000 zł plus koszty mediów. To także mieszkania komunalne, o które można ubiegać się jeżeli ma się wystarczająco małe dochody (w praktyce zarabianie minimalnego wynagrodzenie wyklucza z możliwości uzyskania komunalnego lokum).
💸 Negocjuj z bankiem! 3 argumenty, które mogą obniżyć Twoją marżę
Banki nie muszą, ale mogą konkurować o klienta. Walcząc o niższą marżę, użyj tych argumentów:
Wysoki wkład własny: Im więcej masz własnych środków (szczególnie powyżej 20%), tym jesteś bezpieczniejszym klientem. To Twój najsilniejszy argument do zbicia marży.
"Cross-selling" (produkty dodatkowe): Zapytaj, o ile spadnie marża, jeśli założysz w banku konto, weźmiesz kartę kredytową lub wykupisz ubezpieczenie. Czasem się to opłaca, ale zawsze dokładnie przelicz koszty tych "dodatków".Konkurencyjna oferta: Zanim pójdziesz do swojego banku, zdobądź co najmniej dwie konkurencyjne oferty z innych. Położenie na stole wydruku z niższą marżą od konkurencji to najskuteczniejszy sposób na rozpoczęcie prawdziwych negocjacji.
W efekcie występuje też tzw. luka czynszowa - w luce tej są osoby zbyt bogate na mieszkanie komunalne, TBS itp., a zbyt biedne by mieć zdolność kredytową. W efekcie zmuszone są mieszkać bardzo drogo wynajmując mieszkanie na rynku lub kątem u rodziny. Względnie wynajmować pokój.
Błeszyński zwrócił jeszcze uwagę, że polski rynek bankowy nadal nie dorobił się banku hipotecznego, wyspecjalizowanego w kredytach mieszkaniowych. W efekcie oferty hipoteczne są dla banków dodatkiem.
To wszystko składa się na obraz rynku, na którym banki nie muszą konkurować o klienta hipotecznego i mogą stawiać zaporowe warunki.
Czytaj także:
- RPP obniżyła raty kredytów. O ile i od kiedy?
- Mamy jedne z najdroższych kredytów w UE. NBP usprawiedliwia banki
- Co się opłaca - wynajem czy zakup? W tych 4 miastach rata jest niższa od czynszu
Źródło: Money.pl/EBC/Eurostat/BNR/ČNB/Andrzej Mandel